Secrets.RealEstate – La Guía Interna del Mercado Inmobiliario Francés Impulsada por IA. Nuestra misión: ayudar a los compradores a tomar decisiones más inteligentes y seguras.
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Reims: precios de vivienda y precio por m² 2026
Secrets.RealEstate calcula su Real Estate Score para cualquier dirección francesa a partir de datos públicos oficiales: los 36 análisis de este informe se basan en 18,6 millones de precios de venta notariales (DVF), riesgos naturales cartografiados por el Estado (Géorisques) y la base nacional de edificios (BDNB).
Evolución de precios de la zona: precio mediano por m² (€/m²) según el tipo de inmueble, con rentabilidades anuales y volatilidad.
Su Desglose de Inversión
Calculadora Rápida
Impuesto de Transmisión (5,8%)5,800
Notario (0,8%)800
Admin (~1,2%)1,200
Comisión de Éxito (6%)6,000
Financiamiento (~1%)1,000
Inversión Total€114,800
Calculadora de financiación
20%
€22,960
3.5%
1%8%
2.0%
1%5%
Importe del préstamo91,840
Cuota mensual€421
de los cuales intereses268
de los cuales amortización153
Propiedades vendidas cerca
PROSELLER
Calidad del aire
B+
Clasificación de Aire
Fresco
Mejor que el 80% de las ciudades del mundo
Clima para Vivir
B+
Clasificación Climática
163
Días Soleados
Excelencia Durante Todo el Año
Invierno
DIC - FEB
-9°19°
Suave y soleado
Primavera
MAR - MAY
-3°35°
Paraíso del jardín
Verano
JUN - AGO
6°39°
Temporada de Playa
Otoño
SEP - NOV
-5°20°
Tiempo perfecto
Tu Ventaja Sobre las Grandes Ciudades
VS LONDRES
-2
Más Días Soleados
VS PARÍS
+11°C
Inviernos Más Cálidos
VS MOSCOW
-10%
Menos Calefacción Necesaria
VS DUBÁI
-3°C
Veranos Más Frescos
Exposición Solar
Solsticio de verano - día más largo
Date: 21.06.2026(Summer Solstice)
Hours of Sunlight
0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12+
Calculadora de Sombras
Tiempo10:00
Date: 21.06.2026 | Time: 10:00
Accesibilidad y Servicios
PROSELLER
Entorno Residencial
PROSELLER
Ruido
PROSELLER
35dB
Library-quiet environment
Su Puntuación de Tranquilidad: Excelente
Esta propiedad ofrece un confort acústico superior al 78% de las propiedades urbanas. Perfecta para familias que buscan tranquilidad, trabajadores remotos que requieren concentración y cualquier persona que valore las noches de descanso.
Comparación de Contexto Sonoro
Calidad del Sueño
Condiciones excelentes
Vida Familiar
Condiciones excelentes
Trabajo Remoto
Condiciones excelentes
Espacios Exteriores
Condiciones excelentes
Calidad de las aguas de baño
PROSELLER
Comprenda Su Riesgo
PROSELLER
Alquiler de corta duración (Airbnb)
PROSELLER
¿Se puede alquilar este inmueble a turistas? Cada municipio fija sus propias normas. El mapa muestra los municipios alrededor del inmueble; el recuadro, la norma que rige aquí.
Inteligencia del Edificio
PROSELLER
Categoría
Calificación
Qué significa esto para usted
Rendimiento Energético
ACTUAL ENERGY USAGE
HIGH
Consumo electrico real: 326,534 kWh/ano Electricidad medida: 326,534 kWh/ano. El consumo real supera la prediccion DPE — el edificio consume mas de lo que su clasificacion energetica sugiere.
Consumo electrico real: 326,534 kWh/ano — Electricidad medida: 326,534 kWh/ano. El consumo real supera la prediccion DPE — el edificio consume mas de...
Confianza: 80%
THERMAL BRIDGE RISK
HIGH
Los puentes termicos representan el 26% de las perdidas termicas Los puentes termicos representan el 26% de las perdidas totales (8 W/K). Los puentes termicos son la principal causa de moho en edificios antiguos y el defecto mas dificil de corregir — ocurren en las uniones estructurales (forjados, balcones, marcos de ventanas) donde el aislamiento se interrumpe. Solicitar estudio termografico para localizar puentes — tratamiento especifico posible pero requiere evaluacion especializada
Los puentes termicos representan el 26% de las perdidas termicas — Los puentes termicos representan el 26% de las perdidas totales (8 W/K). Los...
Confianza: 90%
BUILDING ENERGY CONTEXT
MEDIUM
45% de unidades clase E/F/G - comunidad energeticamente ineficiente De 11 DPE en el edificio: A=0, B=0, C=2, D=4, E=3, F=2, G=0. 45% de unidades son clase E, F o G. Renovacion colectiva probable - prever derramas comunitarias. Plan plurianual de obras: variable segun comunidad Ley Clima - Plan Plurianual de Obras obligatorio para comunidades > 15 anos
45% de unidades clase E/F/G - comunidad energeticamente ineficiente — De 11 DPE en el edificio: A=0, B=0, C=2, D=4, E=3, F=2, G=0. 45% de unidades son...
Confianza: 90%
GHG FOOTPRINT
MEDIUM
Huella de carbono: clase GEI D (34 kgCO2/m2/ano) Clase GEI D con emisiones de 34 kgCO2/m2/ano. Clase energetica: D. Emisiones moderadas — mejora posible mediante aislamiento o cambio de calefaccion. RE2020 — limites de carbono cada vez mas estrictos para edificios
Huella de carbono: clase GEI D (34 kgCO2/m2/ano) — Clase GEI D con emisiones de 34 kgCO2/m2/ano. Clase energetica: D. Emisiones moderadas — mejora...
Confianza: 90%
ENVELOPE DEFICIENCY
LOW
1 defecto(s) de envolvente termica detectado(s) Puntos debiles: muros sin aislamiento (U=2.5). La envolvente termica determina el 60-80% del rendimiento energetico del edificio. Solicitar presupuestos de aislamiento a profesionales certificados RGE Estandares de aislamiento: umbrales RT2012
1 defecto(s) de envolvente termica detectado(s) — Puntos debiles: muros sin aislamiento (U=2.5). La envolvente termica determina el 60-80% del...
Confianza: 90%
DPE REGULATION
INFO
Rendimiento energetico medio - sin restriccion regulatoria DPE clase D: sin prohibicion prevista, pero potencial de revalorizacion mejorando a clase C o B. Sin restriccion actual
Rendimiento energetico medio - sin restriccion regulatoria — DPE clase D: sin prohibicion prevista, pero potencial de revalorizacion mejorando a clase...
Confianza: 100%
GREEN ENERGY
INFO
Sin instalacion de energia renovable No se detectaron paneles solares ni energia renovable. La instalacion solar reduce costes energeticos y aumenta el valor del inmueble. Consultar instalador certificado RGE para evaluacion solar — elegible para MaPrimeRenov''
Sin instalacion de energia renovable — No se detectaron paneles solares ni energia renovable. La instalacion solar reduce costes energeticos y aumenta...
Confianza: 90%
ENERGY BILL ESTIMATE
INFO
Factura energética estimada: 50 EUR/mes (gas natural) Según DPE clase D: 162 kWh/m²/año x 31 m² = 5016 kWh/año. A 0.12 EUR/kWh (gas natural), coste anual estimado: 602 EUR (50 EUR/mes). Mejorando a clase C, la factura podría bajar a aproximadamente 56 EUR/mes (ahorro de -6 EUR/mes, -69 EUR/año). Compare con las facturas reales del vendedor. Las estimaciones DPE pueden diferir un 20-40% del consumo real. DPE decreto del 31 de marzo de 2021 — consumo energético en energía final kWh/m²/año
Factura energética estimada: 50 EUR/mes (gas natural) — Según DPE clase D: 162 kWh/m²/año x 31 m² = 5016 kWh/año. A 0.12 EUR/kWh (gas natural), coste...
Confianza: 90%
Estado del Edificio
RENOVATION PRIORITY
MEDIUM
Prioridad de renovacion: muros (45% de perdidas termicas) Distribucion de perdidas termicas: muros 45%, ventanas 29%,. Prioridad: aislar primero muros (45% de las perdidas totales).
Prioridad de renovacion: muros (45% de perdidas termicas) — Distribucion de perdidas termicas: muros 45%, ventanas 29%,. Prioridad: aislar primero...
Confianza: 90%
RENOVATION SCOPE
MEDIUM
2 area(s) de renovacion identificada(s) Alcance de renovacion: muros, diagnosticos obligatorios de amianto/plomo. 2 area(s) requieren evaluacion profesional. Solicitar presupuestos a profesionales certificados RGE antes de hacer una oferta. Solicitar presupuestos detallados a profesionales certificados RGE e integrar el alcance de renovacion en la negociacion del precio
2 area(s) de renovacion identificada(s) — Alcance de renovacion: muros, diagnosticos obligatorios de amianto/plomo. 2 area(s) requieren evaluacion...
Confianza: 60% — verificar independientemente
WINDOW QUALITY
POSITIVE
Calidad de ventanas: 0 debilidad(es), 5 fortaleza(s) Evaluacion de ventanas: Fortalezas: doble acristalamiento, carpinteria pvc (buen rendimiento termico), revestimiento de baja emisividad (reduce la radiacion termica), gas aislante (argon ou krypton), persianas (Fermeture sans ajours en position déployée, volets roulants alu)
Calidad de ventanas: 0 debilidad(es), 5 fortaleza(s) — Evaluacion de ventanas: Fortalezas: doble acristalamiento, carpinteria pvc (buen rendimiento...
Confianza: 90%
Riesgos Sanitarios y Ambientales
HEALTH RISK
HIGH
Riesgo de pintura con plomo + amianto (construccion 1948) Edificio de 1948 (epoca 1948_1974). CREP obligatorio (Evaluacion de Riesgo de Exposicion al Plomo). DTA obligatorio (Dossier Tecnico de Amianto). Exigir estos informes ANTES de firmar el contrato de compraventa. Exigir peritajes certificados antes de la compra — obligacion del vendedor (CREP + DTA) Codigo de Salud Publica L1334-5 (plomo), Codigo de Trabajo R4412-97 (amianto)
Riesgo de pintura con plomo + amianto (construccion 1948) — Edificio de 1948 (epoca 1948_1974). CREP obligatorio (Evaluacion de Riesgo de Exposicion...
Confianza: 80%
RISK SUMMARY
HIGH
Evaluacion de riesgos: HIGH — 15 analisis derivados Critico: 0, Alto: 3, Medio: 6 de 15 analisis totales. Problemas principales: Riesgo de pintura con plomo + amianto (construccion 1948); Consumo electrico real: 326,534 kWh/ano; Los puentes termicos representan el 26% de las perdidas termicas
Evaluacion de riesgos: HIGH — 15 analisis derivados — Critico: 0, Alto: 3, Medio: 6 de 15 analisis totales. Problemas principales: Riesgo de pintura...
Confianza: 60% — verificar independientemente
Ubicación e Infraestructura
INTERNET QUALITY
LOW
Sin fibra optica — solo 1 conexion(es) disponible(s) El edificio tiene 1 punto(s) de conexion con tecnologias: Cobre (ADSL/VDSL). Sin fibra detectada. Puede limitar el teletrabajo y reducir ligeramente el atractivo.
Sin fibra optica — solo 1 conexion(es) disponible(s) — El edificio tiene 1 punto(s) de conexion con tecnologias: Cobre (ADSL/VDSL). Sin fibra...
Confianza: 70%
Normativa y Confort
REGULATORY CONSTRAINT
MEDIUM
Restricciones urbanisticas: restriccion urbanistica Este edificio esta sujeto a: restriccion urbanistica. Cualquier modificacion de fachada, tejado o estructura requiere aprobacion del ABF. Plazos adicionales de 3-6 meses. Materiales y tecnicas de renovacion impuestos. Aprobacion ABF obligatoria — prever sobrecostes significativos en trabajos de fachada y tejado Codigo del Patrimonio L621-1 (monumentos), L631-1 (zonas patrimoniales)
Restricciones urbanisticas: restriccion urbanistica — Este edificio esta sujeto a: restriccion urbanistica. Cualquier modificacion de fachada, tejado...
Confianza: 100%
COMFORT QUALITY
MEDIUM
Confort: 3 fortalezas, 3 debilidades Fortalezas: balcon/terraza, ventilacion cruzada (apartamento pasante), varias fachadas expuestas (buena iluminacion natural). Debilidades: planta baja (acceso facil, mas ruido), sin aire acondicionado, solo ventilacion natural Considere mejoras en las debilidades de confort — afectan al valor de reventa
Revise estos 17 consejos cuidadosamente y examine cada punto con la máxima precisión. Incluso un solo aspecto pasado por alto puede causar daños financieros por decenas o incluso cientos de miles de euros.
Consejo
1
Revisar el contrato de compraventa
Haga revisar legalmente el contrato preliminar de venta (compromis de vente) por un notario o abogado para estar seguro.
Sin condiciones suspensivas incluidas – el comprador pierde el depósito si no puede proceder.
Tras firmar el compromis de vente, la ley francesa concede un plazo de desistimiento de 10 días (délai de rétractation) – puede retirarse con devolución total del depósito, sin justificación.
Los 10 días comienzan al día siguiente de recibir el compromis firmado por carta certificada con acuse de recibo (lettre recommandée avec accusé de réception).
El desistimiento debe enviarse por carta certificada – el correo electrónico o la notificación verbal no son válidos.
Si el día 10 cae en fin de semana o festivo, el plazo se extiende hasta el siguiente día laborable.
2
Verificar catastro e hipotecas
Verificar inscripciones como servidumbres (servitudes), derechos de paso (droits de passage) o hipotecas (hypothèques) en el Registro de la Propiedad (Service de Publicité Foncière).
Servidumbre antigua descubierta – el vecino tiene derecho de paso permanente por el jardín.
3
Finalizar la financiación
Asegúrese de que su préstamo hipotecario (prêt immobilier) esté aprobado antes de firmar la escritura definitiva (acte authentique).
Préstamo rechazado después del contrato preliminar – 10% de depósito perdido.
4
Inspeccionar minuciosamente el estado del edificio
Encargar los diagnósticos inmobiliarios obligatorios (diagnostics immobiliers obligatoires) e inspección experta adicional.
Necesidad de actualización eléctrica descubierta solo después de la compra – sorpresa costosa.
Moho detrás de los muebles notado solo después de mudarse – riesgo para la salud.
Estructura del techo (charpente) infestada de termitas – experto estructural requerido después.
Humedad oculta en el sótano – impermeabilización costosa (étanchéité) necesaria después de la compra.
Caldera (chaudière) obsoleta – reemplazo se volvió obligatorio.
Amianto (amiante) en antiguos revestimientos de suelo – eliminación costosa requerida.
Cristales simples no detectados – altos costos de calefacción en invierno.
Tuberías de plomo – reemplazo inevitable.
Mal aislamiento térmico – clase energética (DPE) subestimó costos de renovación.
Hongo de la madera (mérule) descubierto durante renovación – vigas portantes afectadas.
Permiso de construcción (permis de construire) faltante para terraza acristalada – problemas legales después de la compra.
5
Evaluar gastos de comunidad y fondo de obras
Contribuciones demasiado bajas indican reservas insuficientes (charges de copropriété & fonds de travaux).
Derrama extraordinaria de 15.000€ debida – fondo de obras insuficiente.
6
Revisar actas de las juntas de propietarios
Muestran obras planificadas y conflictos en la comunidad (procès-verbaux de assemblées générales).
Rehabilitación de fachada votada después de la compra – cuota inesperada de 20.000€.
Derrama planificada para renovación del tejado.
Disputas dentro del sindicato de propietarios (syndicat des copropriétaires).
Renovaciones próximas (ej. calefacción central).
Fondo de obras insuficiente para medidas planificadas.
Descontento o cambio de administrador (syndic).
Conflictos de uso (ej. alquileres vacacionales).
Cambios estructurales que afectan partes comunes.
Gastos impagados por otros propietarios.
Cambios en el reglamento de la comunidad (règlement de copropriété).
Disputas legales o procedimientos judiciales.
7
Leer el reglamento de la comunidad
Define lo que le pertenece – crucial para modificaciones o extensiones (règlement de copropriété).
Extensión de terraza debe ser retirada – violación del reglamento.
8
Identificar obras pendientes
El mantenimiento pospuesto (travaux à prévoir) costará mucho más después.
Fachada deteriorada – obligación de participar en costosa rehabilitación.
9
Analizar el Certificado de Eficiencia Energética
Indica futuros costos energéticos y obligaciones de renovación (DPE - Diagnostic de Performance Énergétique).
Propiedad clasificada F – costos de calefacción inesperados y renovación obligatoria para 2028.
10
Planificar la inspección de la propiedad profesionalmente
Registrar defectos y lecturas de contadores por escrito (état des lieux).
Fijar fecha de entrega de llaves pronto – de lo contrario inspección minuciosa imposible.
Preparar acta de entrega – defectos verbales no demostrables después.
Revisar todas las habitaciones – vicios ocultos (vices cachés) no notados difíciles de probar después.
Asegurar pruebas con fotos/videos – defectos posteriores no aplicables sin pruebas.
Traer testigos – difícil de hacer valer sin confirmación.
Registrar estado por escrito – daños posteriores difíciles de asignar sin pruebas.
Anotar lecturas de contadores – disputas electricidad/gas sobre consumo.
Documentar todas las llaves y tarjetas – artículos faltantes notados demasiado tarde.
Describir defectos precisamente – 'desgaste normal' es vago, responsabilidad poco clara.
Establecer plazos claros – 'próximamente' no es suficiente, sin respuesta durante meses.
Definir responsabilidades – confusión sobre quién maneja qué.
Aclarar preguntas in situ – malentendidos notados demasiado tarde.
Asegurar documentos digitalmente – de lo contrario sin base para reclamaciones.
11
Verificar seguro del hogar
Verificar requisitos de cobertura – crucial para daños por agua (assurance multirisque habitation).
Daño por agua – seguro insuficiente para requisitos de la comunidad.
12
Verificar regulaciones de alquiler turístico
Los alquileres a corto plazo están muy regulados en París y grandes ciudades.
Airbnb requiere número de registro – modelo de ingresos planificado ilegal sin él.
13
Entender las juntas de propietarios
Conocer sus derechos y obligaciones en la comunidad (assemblées générales).
Renovación de ascensor aprobada – cuota inesperada de 8.000€.
14
Considerar regulaciones de patrimonio protegido
Limita la modernización en áreas protegidas (secteur sauvegardé o ABF - Architecte des Bâtiments de France).
Instalación de balcón rechazada por arquitecto de patrimonio – mejora de valor bloqueada.
Modificación de paredes rechazada – concepto abierto no factible.
Renovación de lujo prohibida – aumento de alquiler planificado fracasado.
Conversión de ático prohibida – superficie adicional no aprobada.
Modernizaciones solo parcialmente permitidas – comodidad permanece anticuada.
Instalación de doble acristalamiento bloqueada – ahorro energético retrasado.
División en unidades difícil – transformación en estudios prohibida.
Instalación de ascensor prohibida – accesibilidad no alcanzable.
Procesos de aprobación ABF largos – retrasos de obras por revisiones.
Alquiler después de renovación regulado – rentabilidad disminuye.
15
Verificar inquilinos anteriores e historial de uso
Identificar problemas anteriores, ej. disputas vecinales (troubles de voisinage).
Disputas por ruidos resurgen – alto factor de estrés.
16
Calcular gastos corrientes
Incluir gastos realistas más allá de los gastos de comunidad (charges courantes).
Impuesto sobre bienes inmuebles (taxe foncière) subestimado – déficit presupuestario primer año.
Gastos de comunidad no completamente considerados – carga mensual más alta.
Honorarios del administrador pasados por alto – gastos corrientes significativamente más altos.
Fondo de obras demasiado bajo – renovaciones pagadas personalmente.
Costos de mantenimiento ignorados – propiedad pierde valor.
Seguro no considerado – sin protección o costoso después.
Tasa variable no considerada – cuotas mensuales aumentan inesperadamente.
Cambios en impuesto de habitación – costos anuales aumentan (para segundas residencias).
Costos de calefacción aumentan por mala calificación energética – sin margen incluido.
Vacancia de alquiler no planificada – financiación se vuelve inestable.
17
Planificar estrategia de mudanza
Coordinar eficientemente obras, entrega de muebles y mudanza (emménagement).
Dobles costos por mudanza retrasada – alojamiento en hotel necesario.
