Secrets.RealEstate – La Guía Interna del Mercado Inmobiliario Francés Impulsada por IA. Nuestra misión: ayudar a los compradores a tomar decisiones más inteligentes y seguras.
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Marseille: precios de vivienda y precio por m² 2026
Secrets.RealEstate calcula su Real Estate Score para cualquier dirección francesa a partir de datos públicos oficiales: los 36 análisis de este informe se basan en 18,6 millones de precios de venta notariales (DVF), riesgos naturales cartografiados por el Estado (Géorisques) y la base nacional de edificios (BDNB).
Evolución de precios de la zona: precio mediano por m² (€/m²) según el tipo de inmueble, con rentabilidades anuales y volatilidad.
6667 €
pico Local industrial, comercial o similar
4615 €
pico Apartamento
2025
Mejor Año
Evolución de precios de la zona: precio mediano por m² (€/m²) según el tipo de inmueble, con rentabilidades anuales y volatilidad.
Local industrial, comercial o similar
Apartamento
Rendimiento por Tipo de Propiedad (2020-2025)
Tipo
Retorno Anual
Volatilidad
Caída Máxima
Precio Mediano Actual
Local industrial, comercial o similar
+10.7%
50.7%
-46.9%
6667 €
Apartamento
+3.3%
13.7%
-17.6%
3805 €
Su Desglose de Inversión
Calculadora Rápida
Impuesto de Transmisión (5,8%)5,800
Notario (0,8%)800
Admin (~1,2%)1,200
Comisión de Éxito (6%)6,000
Financiamiento (~1%)1,000
Inversión Total€114,800
Calculadora de financiación
20%
€22,960
3.5%
1%8%
2.0%
1%5%
Importe del préstamo91,840
Cuota mensual€421
de los cuales intereses268
de los cuales amortización153
Propiedades vendidas cerca
PROSELLER
Calidad del aire
Clima para Vivir
Exposición Solar
Solsticio de verano - día más largo
Date: 21.06.2026(Summer Solstice)
Hours of Sunlight
0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12+
Calculadora de Sombras
Tiempo10:00
Date: 21.06.2026 | Time: 10:00
Accesibilidad y Servicios
PROSELLER
Entorno Residencial
PROSELLER
Ruido
PROSELLER
Calidad de las aguas de baño
PROSELLER
Comprenda Su Riesgo
PROSELLER
Alquiler de corta duración (Airbnb)
PROSELLER
¿Se puede alquilar este inmueble a turistas? Cada municipio fija sus propias normas. El mapa muestra los municipios alrededor del inmueble; el recuadro, la norma que rige aquí.
Inteligencia del Edificio
PROSELLER
Categoría
Calificación
Qué significa esto para usted
Rendimiento Energético
ENVELOPE DEFICIENCY
HIGH
3 defecto(s) de envolvente termica detectado(s) Puntos debiles: muros sin aislamiento (U=2.2), vidrio simple (Uw=3.4), puerta sin aislamiento (U=4.4). La envolvente termica determina el 60-80% del rendimiento energetico del edificio. Solicitar presupuestos de aislamiento a profesionales certificados RGE Estandares de aislamiento: umbrales RT2012
3 defecto(s) de envolvente termica detectado(s) — Puntos debiles: muros sin aislamiento (U=2.2), vidrio simple (Uw=3.4), puerta sin aislamiento...
Confianza: 90%
THERMAL BRIDGE RISK
HIGH
Los puentes termicos representan el 29% de las perdidas termicas Los puentes termicos representan el 29% de las perdidas totales (25 W/K). Los puentes termicos son la principal causa de moho en edificios antiguos y el defecto mas dificil de corregir — ocurren en las uniones estructurales (forjados, balcones, marcos de ventanas) donde el aislamiento se interrumpe. Solicitar estudio termografico para localizar puentes — tratamiento especifico posible pero requiere evaluacion especializada
Los puentes termicos representan el 29% de las perdidas termicas — Los puentes termicos representan el 29% de las perdidas totales (25 W/K). Los...
Confianza: 90%
DPE REGULATION
INFO
Rendimiento energetico medio - sin restriccion regulatoria DPE clase D: sin prohibicion prevista, pero potencial de revalorizacion mejorando a clase C o B. Sin restriccion actual
Rendimiento energetico medio - sin restriccion regulatoria — DPE clase D: sin prohibicion prevista, pero potencial de revalorizacion mejorando a clase...
Confianza: 100%
GHG FOOTPRINT
INFO
Huella de carbono: clase GEI C (25 kgCO2/m2/ano) Clase GEI C con emisiones de 25 kgCO2/m2/ano. Clase energetica: D. Bajas emisiones de CO2 — conforme a los requisitos ambientales. RE2020 — limites de carbono cada vez mas estrictos para edificios
Huella de carbono: clase GEI C (25 kgCO2/m2/ano) — Clase GEI C con emisiones de 25 kgCO2/m2/ano. Clase energetica: D. Bajas emisiones de CO2 —...
Confianza: 90%
ACTUAL ENERGY USAGE
INFO
Consumo electrico real: 4,796 kWh/ano Electricidad medida: 4,796 kWh/ano. El consumo real coincide con la prediccion DPE.
Consumo electrico real: 4,796 kWh/ano — Electricidad medida: 4,796 kWh/ano. El consumo real coincide con la prediccion DPE.
Confianza: 80%
GREEN ENERGY
INFO
Sin instalacion de energia renovable No se detectaron paneles solares ni energia renovable. La instalacion solar reduce costes energeticos y aumenta el valor del inmueble. Consultar instalador certificado RGE para evaluacion solar — elegible para MaPrimeRenov''
Sin instalacion de energia renovable — No se detectaron paneles solares ni energia renovable. La instalacion solar reduce costes energeticos y aumenta...
Confianza: 90%
ENERGY BILL ESTIMATE
INFO
Factura energética estimada: 58 EUR/mes (gas natural) Según DPE clase D: 138 kWh/m²/año x 42 m² = 5782 kWh/año. A 0.12 EUR/kWh (gas natural), coste anual estimado: 694 EUR (58 EUR/mes). Mejorando a clase C, la factura podría bajar a aproximadamente 75 EUR/mes (ahorro de -18 EUR/mes, -211 EUR/año). Compare con las facturas reales del vendedor. Las estimaciones DPE pueden diferir un 20-40% del consumo real. DPE decreto del 31 de marzo de 2021 — consumo energético en energía final kWh/m²/año
Factura energética estimada: 58 EUR/mes (gas natural) — Según DPE clase D: 138 kWh/m²/año x 42 m² = 5782 kWh/año. A 0.12 EUR/kWh (gas natural), coste...
Confianza: 90%
Estado del Edificio
HEATING OBSOLESCENCE
HIGH
Sistema de calefaccion très ancien - reemplazo a prever Calefaccion collectif gaz (chaudiere gaz standard), edad: très ancien. Vida util tipica superada. Renovacion colectiva = votacion en junta, plazos largos. Solicitar presupuestos a traves del administrador de la comunidad — costes variables segun tipo de instalacion Nuevas calderas de gas prohibidas en obra nueva colectiva (RE2020)
Sistema de calefaccion très ancien - reemplazo a prever — Calefaccion collectif gaz (chaudiere gaz standard), edad: très ancien. Vida util tipica...
Confianza: 90%
RENOVATION SCOPE
HIGH
4 area(s) de renovacion identificada(s) Alcance de renovacion: muros, ventanas, puertas, reemplazo del sistema de calefaccion. 4 area(s) requieren evaluacion profesional. Solicitar presupuestos a profesionales certificados RGE antes de hacer una oferta. Solicitar presupuestos detallados a profesionales certificados RGE e integrar el alcance de renovacion en la negociacion del precio
4 area(s) de renovacion identificada(s) — Alcance de renovacion: muros, ventanas, puertas, reemplazo del sistema de calefaccion. 4 area(s) requieren...
Confianza: 60% — verificar independientemente
RENOVATION PRIORITY
MEDIUM
Prioridad de renovacion: muros (38% de perdidas termicas) Distribucion de perdidas termicas: muros 38%, ventanas 25%, puertas 8%,. Prioridad: aislar primero muros (38% de las perdidas totales).
Prioridad de renovacion: muros (38% de perdidas termicas) — Distribucion de perdidas termicas: muros 38%, ventanas 25%, puertas 8%,. Prioridad: aislar...
Confianza: 90%
WINDOW QUALITY
MEDIUM
Calidad de ventanas: 1 debilidad(es), 3 fortaleza(s) Evaluacion de ventanas: Debilidades: sin revestimiento de baja emisividad. Fortalezas: carpinteria bois (buen rendimiento termico), gas aislante (air sec), persianas (Volet roulant PVC ( e ≤ 12 mm)) Solicitar presupuestos de reemplazo de ventanas a profesionales certificados RGE
Calidad de ventanas: 1 debilidad(es), 3 fortaleza(s) — Evaluacion de ventanas: Debilidades: sin revestimiento de baja emisividad. Fortalezas:...
Confianza: 90%
BUILDING MATERIALS
INFO
Materiales de construcción: muros: INDETERMINE, tejado: INDETERMINE Materiales de construcción: muros: INDETERMINE, tejado: INDETERMINE. Niveles: 2, viviendas: 2. El tipo de material afecta el potencial de aislamiento, costes de mantenimiento y restricciones de renovación.
Materiales de construcción: muros: INDETERMINE, tejado: INDETERMINE — Materiales de construcción: muros: INDETERMINE, tejado: INDETERMINE. Niveles: 2,...
Confianza: 70%
Riesgos Sanitarios y Ambientales
CLAY RISK
HIGH
Riesgo alto de arcillas — danos en cimientos posibles Zona de riesgo de arcillas: Fort. Los suelos arcillosos se expanden y contraen con la humedad, causando fisuras, movimiento de cimientos y danos estructurales. Inspeccionar cimientos y buscar grietas alrededor de las aberturas. Estudio geotecnico (G1/G2) obligatorio en zonas arcillosas — solicitar a geotecnico certificado Ley ELAN art. 68 — estudio geotecnico obligatorio en zonas arcillosas (desde 2020)
Riesgo alto de arcillas — danos en cimientos posibles — Zona de riesgo de arcillas: Fort. Los suelos arcillosos se expanden y contraen con la humedad,...
Confianza: 100%
RISK SUMMARY
HIGH
Evaluacion de riesgos: HIGH — 17 analisis derivados Critico: 0, Alto: 6, Medio: 2 de 17 analisis totales. Problemas principales: 3 defecto(s) de envolvente termica detectado(s); Sistema de calefaccion très ancien - reemplazo a prever; Restricciones urbanisticas: monumento historico, restriccion urbanistica
Evaluacion de riesgos: HIGH — 17 analisis derivados — Critico: 0, Alto: 6, Medio: 2 de 17 analisis totales. Problemas principales: 3 defecto(s) de...
Confianza: 60% — verificar independientemente
Ubicación e Infraestructura
INTERNET QUALITY
POSITIVE
Fibra optica (FTTH) disponible — 1 punto(s) de conexion El edificio tiene 1 punto(s) de conexion con tecnologias: Fibra (FTTH). Fibra disponible. Factor positivo para el valor del inmueble y el teletrabajo.
Fibra optica (FTTH) disponible — 1 punto(s) de conexion — El edificio tiene 1 punto(s) de conexion con tecnologias: Fibra (FTTH). Fibra disponible....
Confianza: 70%
Normativa y Confort
REGULATORY CONSTRAINT
HIGH
Restricciones urbanisticas: monumento historico, restriccion urbanistica Este edificio esta sujeto a: monumento historico, restriccion urbanistica. Cualquier modificacion de fachada, tejado o estructura requiere aprobacion del ABF. Plazos adicionales de 3-6 meses. Materiales y tecnicas de renovacion impuestos. Aprobacion ABF obligatoria — prever sobrecostes significativos en trabajos de fachada y tejado Codigo del Patrimonio L621-1 (monumentos), L631-1 (zonas patrimoniales)
Restricciones urbanisticas: monumento historico, restriccion urbanistica — Este edificio esta sujeto a: monumento historico, restriccion urbanistica....
Confianza: 100%
USAGE MISMATCH
INFO
Uso declarado 'Tertiaire' pero 100% contadores residenciales Edificio clasificado como 'Tertiaire' pero tiene 3 contadores residenciales vs 0 profesionales (100% residencial). Verificar coherencia de la clasificacion con el uso real.
Uso declarado 'Tertiaire' pero 100% contadores residenciales — Edificio clasificado como 'Tertiaire' pero tiene 3 contadores residenciales vs 0...
Confianza: 80%
COMFORT QUALITY
INFO
Confort: 3 fortalezas, 2 debilidades Fortalezas: balcon/terraza, ventilacion cruzada (apartamento pasante), varias fachadas expuestas (buena iluminacion natural). Debilidades: sin aire acondicionado, solo ventilacion natural Considere mejoras en las debilidades de confort — afectan al valor de reventa
Revise estos 17 consejos cuidadosamente y examine cada punto con la máxima precisión. Incluso un solo aspecto pasado por alto puede causar daños financieros por decenas o incluso cientos de miles de euros.
Consejo
1
Revisar el contrato de compraventa
Haga revisar legalmente el contrato preliminar de venta (compromis de vente) por un notario o abogado para estar seguro.
Sin condiciones suspensivas incluidas – el comprador pierde el depósito si no puede proceder.
Tras firmar el compromis de vente, la ley francesa concede un plazo de desistimiento de 10 días (délai de rétractation) – puede retirarse con devolución total del depósito, sin justificación.
Los 10 días comienzan al día siguiente de recibir el compromis firmado por carta certificada con acuse de recibo (lettre recommandée avec accusé de réception).
El desistimiento debe enviarse por carta certificada – el correo electrónico o la notificación verbal no son válidos.
Si el día 10 cae en fin de semana o festivo, el plazo se extiende hasta el siguiente día laborable.
2
Verificar catastro e hipotecas
Verificar inscripciones como servidumbres (servitudes), derechos de paso (droits de passage) o hipotecas (hypothèques) en el Registro de la Propiedad (Service de Publicité Foncière).
Servidumbre antigua descubierta – el vecino tiene derecho de paso permanente por el jardín.
3
Finalizar la financiación
Asegúrese de que su préstamo hipotecario (prêt immobilier) esté aprobado antes de firmar la escritura definitiva (acte authentique).
Préstamo rechazado después del contrato preliminar – 10% de depósito perdido.
4
Inspeccionar minuciosamente el estado del edificio
Encargar los diagnósticos inmobiliarios obligatorios (diagnostics immobiliers obligatoires) e inspección experta adicional.
Necesidad de actualización eléctrica descubierta solo después de la compra – sorpresa costosa.
Moho detrás de los muebles notado solo después de mudarse – riesgo para la salud.
Estructura del techo (charpente) infestada de termitas – experto estructural requerido después.
Humedad oculta en el sótano – impermeabilización costosa (étanchéité) necesaria después de la compra.
Caldera (chaudière) obsoleta – reemplazo se volvió obligatorio.
Amianto (amiante) en antiguos revestimientos de suelo – eliminación costosa requerida.
Cristales simples no detectados – altos costos de calefacción en invierno.
Tuberías de plomo – reemplazo inevitable.
Mal aislamiento térmico – clase energética (DPE) subestimó costos de renovación.
Hongo de la madera (mérule) descubierto durante renovación – vigas portantes afectadas.
Permiso de construcción (permis de construire) faltante para terraza acristalada – problemas legales después de la compra.
5
Evaluar gastos de comunidad y fondo de obras
Contribuciones demasiado bajas indican reservas insuficientes (charges de copropriété & fonds de travaux).
Derrama extraordinaria de 15.000€ debida – fondo de obras insuficiente.
6
Revisar actas de las juntas de propietarios
Muestran obras planificadas y conflictos en la comunidad (procès-verbaux de assemblées générales).
Rehabilitación de fachada votada después de la compra – cuota inesperada de 20.000€.
Derrama planificada para renovación del tejado.
Disputas dentro del sindicato de propietarios (syndicat des copropriétaires).
Renovaciones próximas (ej. calefacción central).
Fondo de obras insuficiente para medidas planificadas.
Descontento o cambio de administrador (syndic).
Conflictos de uso (ej. alquileres vacacionales).
Cambios estructurales que afectan partes comunes.
Gastos impagados por otros propietarios.
Cambios en el reglamento de la comunidad (règlement de copropriété).
Disputas legales o procedimientos judiciales.
7
Leer el reglamento de la comunidad
Define lo que le pertenece – crucial para modificaciones o extensiones (règlement de copropriété).
Extensión de terraza debe ser retirada – violación del reglamento.
8
Identificar obras pendientes
El mantenimiento pospuesto (travaux à prévoir) costará mucho más después.
Fachada deteriorada – obligación de participar en costosa rehabilitación.
9
Analizar el Certificado de Eficiencia Energética
Indica futuros costos energéticos y obligaciones de renovación (DPE - Diagnostic de Performance Énergétique).
Propiedad clasificada F – costos de calefacción inesperados y renovación obligatoria para 2028.
10
Planificar la inspección de la propiedad profesionalmente
Registrar defectos y lecturas de contadores por escrito (état des lieux).
Fijar fecha de entrega de llaves pronto – de lo contrario inspección minuciosa imposible.
Preparar acta de entrega – defectos verbales no demostrables después.
Revisar todas las habitaciones – vicios ocultos (vices cachés) no notados difíciles de probar después.
Asegurar pruebas con fotos/videos – defectos posteriores no aplicables sin pruebas.
Traer testigos – difícil de hacer valer sin confirmación.
Registrar estado por escrito – daños posteriores difíciles de asignar sin pruebas.
Anotar lecturas de contadores – disputas electricidad/gas sobre consumo.
Documentar todas las llaves y tarjetas – artículos faltantes notados demasiado tarde.
Describir defectos precisamente – 'desgaste normal' es vago, responsabilidad poco clara.
Establecer plazos claros – 'próximamente' no es suficiente, sin respuesta durante meses.
Definir responsabilidades – confusión sobre quién maneja qué.
Aclarar preguntas in situ – malentendidos notados demasiado tarde.
Asegurar documentos digitalmente – de lo contrario sin base para reclamaciones.
11
Verificar seguro del hogar
Verificar requisitos de cobertura – crucial para daños por agua (assurance multirisque habitation).
Daño por agua – seguro insuficiente para requisitos de la comunidad.
12
Verificar regulaciones de alquiler turístico
Los alquileres a corto plazo están muy regulados en París y grandes ciudades.
Airbnb requiere número de registro – modelo de ingresos planificado ilegal sin él.
13
Entender las juntas de propietarios
Conocer sus derechos y obligaciones en la comunidad (assemblées générales).
Renovación de ascensor aprobada – cuota inesperada de 8.000€.
14
Considerar regulaciones de patrimonio protegido
Limita la modernización en áreas protegidas (secteur sauvegardé o ABF - Architecte des Bâtiments de France).
Instalación de balcón rechazada por arquitecto de patrimonio – mejora de valor bloqueada.
Modificación de paredes rechazada – concepto abierto no factible.
Renovación de lujo prohibida – aumento de alquiler planificado fracasado.
Conversión de ático prohibida – superficie adicional no aprobada.
Modernizaciones solo parcialmente permitidas – comodidad permanece anticuada.
Instalación de doble acristalamiento bloqueada – ahorro energético retrasado.
División en unidades difícil – transformación en estudios prohibida.
Instalación de ascensor prohibida – accesibilidad no alcanzable.
Procesos de aprobación ABF largos – retrasos de obras por revisiones.
Alquiler después de renovación regulado – rentabilidad disminuye.
15
Verificar inquilinos anteriores e historial de uso
Identificar problemas anteriores, ej. disputas vecinales (troubles de voisinage).
Disputas por ruidos resurgen – alto factor de estrés.
16
Calcular gastos corrientes
Incluir gastos realistas más allá de los gastos de comunidad (charges courantes).
Impuesto sobre bienes inmuebles (taxe foncière) subestimado – déficit presupuestario primer año.
Gastos de comunidad no completamente considerados – carga mensual más alta.
Honorarios del administrador pasados por alto – gastos corrientes significativamente más altos.
Fondo de obras demasiado bajo – renovaciones pagadas personalmente.
Costos de mantenimiento ignorados – propiedad pierde valor.
Seguro no considerado – sin protección o costoso después.
Tasa variable no considerada – cuotas mensuales aumentan inesperadamente.
Cambios en impuesto de habitación – costos anuales aumentan (para segundas residencias).
Costos de calefacción aumentan por mala calificación energética – sin margen incluido.
Vacancia de alquiler no planificada – financiación se vuelve inestable.
17
Planificar estrategia de mudanza
Coordinar eficientemente obras, entrega de muebles y mudanza (emménagement).
Dobles costos por mudanza retrasada – alojamiento en hotel necesario.
