Secrets.RealEstate – La Guía Interna del Mercado Inmobiliario Francés Impulsada por IA. Nuestra misión: ayudar a los compradores a tomar decisiones más inteligentes y seguras.
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Toulouse: precios de vivienda y precio por m² 2026
Secrets.RealEstate calcula su Real Estate Score para cualquier dirección francesa a partir de datos públicos oficiales: los 36 análisis de este informe se basan en 18,6 millones de precios de venta notariales (DVF), riesgos naturales cartografiados por el Estado (Géorisques) y la base nacional de edificios (BDNB).
La propiedad está posicionada en una de las zonas más codiciadas, con entornos residenciales y comerciales exclusivos e infraestructura sobresaliente. Esta dirección prestigiosa ofrece accesibilidad excepcional y servicios completos. Demanda muy alta asegura valores estables, riesgo mínimo de vacancia y fuerte potencial de apreciación.
Resumen del Rendimiento del Mercado
PROSELLER
Evolución de precios de la zona: precio mediano por m² (€/m²) según el tipo de inmueble, con rentabilidades anuales y volatilidad.
5341 €
pico Apartamento
2020
Mejor Año
Evolución de precios de la zona: precio mediano por m² (€/m²) según el tipo de inmueble, con rentabilidades anuales y volatilidad.
Apartamento
Rendimiento por Tipo de Propiedad (2020-2020)
Tipo
Retorno Anual
Volatilidad
Caída Máxima
Precio Mediano Actual
Apartamento
Aún no hay suficientes datos.
Aún no hay suficientes datos.
Aún no hay suficientes datos.
5341 €
Algunas métricas de rendimiento no pueden calcularse debido a datos incompletos. Se requieren al menos 5 años consecutivos de datos para cálculos precisos.
Su Desglose de Inversión
Calculadora Rápida
Impuesto de Transmisión (5,8%)5,800
Notario (0,8%)800
Admin (~1,2%)1,200
Comisión de Éxito (6%)6,000
Financiamiento (~1%)1,000
Inversión Total€114,800
Calculadora de financiación
20%
€22,960
3.5%
1%8%
2.0%
1%5%
Importe del préstamo91,840
Cuota mensual€421
de los cuales intereses268
de los cuales amortización153
Propiedades vendidas cerca
PROSELLER
A
Liquidez de reventa — Muy bueno
Facilidad para revender una propiedad en esta zona
83/100
Puntuación
152
Ventas/año
5
Tipos de propiedad
12
Ventas Totales
6
Apartamento
5303 €/m² prom
3
Local industrial, comercial o similar
3737 €/m² prom
3
Dependencia
El precio varía
Un momento — estamos marcando las ventas recientes de la zona.
Radio de 500 m
Historial Completo de Transacciones
Fecha
Precio
Tamaño
Precio/m²
Habitaciones
Tipo prop.
Tipo trans.
A
23.02.2024
243.500
30
8117
1
Apartamento
Venta
B
16.09.2022
165.000
40
4125
2
Apartamento
Venta
B
03.11.2020
289.300
54
5357
2
Apartamento
Venta
C
28.02.2023
275.000
93
2957
4
Apartamento
Venta
C
28.02.2023
275.000
50
5500
Local industrial, comercial o similar
Venta
C
27.10.2021
10.880
70
155
Local industrial, comercial o similar
Venta
D
29.01.2025
380.000
Dependencia
Venta
D
29.01.2025
380.000
80
4750
3
Apartamento
Venta
D
03.06.2022
1
Dependencia
Venta
D
03.06.2022
1
Dependencia
Venta
Mostrando 1 a 10 de 12 entradas
Calidad del aire
Clima para Vivir
Exposición Solar
Solsticio de verano - día más largo
Date: 21.06.2026(Summer Solstice)
Hours of Sunlight
0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12+
Calculadora de Sombras
Tiempo10:00
Date: 21.06.2026 | Time: 10:00
Accesibilidad y Servicios
PROSELLER
Entorno Residencial
PROSELLER
Calificación
Qué significa esto para usted
Calidad del agua
Seguridad del agua
A+
Agua potable totalmente conforme: 100.0% de conformidad (36 de 36 muestras aprobadas). No se identificaron problemas sanitarios.
Agua potable totalmente conforme: 100.0% de conformidad (36 de 36 muestras aprobadas). No se identificaron problemas sanitarios.
Certificada segura
Alertas de riesgo del agua
A+
No se detectaron contaminantes preocupantes. Los niveles de nitratos, pesticidas, bacterias y metales pesados están dentro de los límites seguros.
No se detectaron contaminantes preocupantes. Los niveles de nitratos, pesticidas, bacterias y metales pesados están dentro de los límites seguros.
Sin contaminantes
Dureza del agua
A
Agua blanda (13°f) — suave con electrodomésticos y tuberías, no se necesita descalcificador.
Agua blanda (13°f) — suave con electrodomésticos y tuberías, no se necesita descalcificador.
Compatible con electrodomésticos
Estilo de vida
Lugares culturales y de ocio
A
13 lugares culturales accesibles en 5 categorías diferentes (459 en total en la zona). Excelente acceso a la vida cultural.
13 lugares culturales accesibles en 5 categorías diferentes (459 en total en la zona). Excelente acceso a la vida cultural.
Excelente entorno escolar con 17 escuelas evaluadas con datos IVAL (22 escuelas al alcance). Altas tasas de aprobación y valores añadidos positivos.
Excelente entorno escolar con 17 escuelas evaluadas con datos IVAL (22 escuelas al alcance). Altas tasas de aprobación y valores añadidos positivos.
Escuelas excelentes cercanas
Liceos (Bachillerato)
A
7 liceos con datos IVAL: tasa media de aprobación del bac 96.3% (valor añadido: -0.1).
LYCEE SAINT-SERNIN: 99% tasa de aprobación del bac (VA: +0)
LYCEE DEODAT DE SEVERAC (GENERAL ET TECHNO.): 89% tasa de aprobación del bac (VA: -3)
LYCEE TOULOUSE-LAUTREC: 96% tasa de aprobación del bac (VA: -1)
LYCEE OZENNE: 97% tasa de aprobación del bac (VA: -1)
LYCEE RAYMO NAVES (GENERAL ET TECHNO.): 96% tasa de aprobación del bac (VA: +1)
LYCEE JOSEPHINE BAKER: 97% tasa de aprobación del bac (VA: +2)
LYCEE LE CAOUSOU: 100% tasa de aprobación del bac (VA: +1)
7 liceos con datos IVAL: tasa media de aprobación del bac 96.3% (valor añadido: -0.1)....
Altas tasas de aprobación
Alta tasa de menciones
Colegios (Brevet)
B+
10 colegios con datos IVAL: tasa media de aprobación del DNB 89.5% (valor añadido: 0.9).
COLLEGE NICOLAS VAUQUELIN: 76% tasa de aprobación del DNB (VA: -1)
COLLEGE PRIVE SAINT-THOMAS D'AQUIN: 100% tasa de aprobación del DNB (VA: +6)
COLLEGE CLAUDE NOUGARO: 90% tasa de aprobación del DNB (VA: +3)
COLLEGE JOLIMONT: 79% tasa de aprobación del DNB (VA: -2)
COLLEGE LES CHALETS: 88% tasa de aprobación del DNB (VA: -2)
COLLEGE JEAN MOULIN: 84% tasa de aprobación del DNB (VA: -6)
COLLEGE EMILE ZOLA: 94% tasa de aprobación del DNB (VA: +4)
COLLEGE PRIVE OHR TORAH: 100% tasa de aprobación del DNB
COLLEGE PRIVE SAINTE-FAMILLE DES MINIMES: 99% tasa de aprobación del DNB
COLLEGE HUBERTINE AUCLERT: 85% tasa de aprobación del DNB (VA: +5)
10 colegios con datos IVAL: tasa media de aprobación del DNB 89.5% (valor añadido: 0.9)....
Seguridad
Seguridad criminal
C-
Toulouse presenta tasas de criminalidad superiores a la media (87.7 por 1.000 habitantes, datos 2024). Se aconseja cierta precaución.
Toulouse presenta tasas de criminalidad superiores a la media (87.7 por 1.000 habitantes, datos 2024). Se aconseja cierta precaución.
Delitos contra la propiedad
D
Tasa acumulada de delitos contra la propiedad: 34.1 por 1.000 habitantes.
Robo en vivienda: 7.6 por 1.000 (2390 incidentes)
Vandalismo: 11.4 por 1.000 (5839 incidentes)
Robo de accesorios de vehículo: 2.1 por 1.000 (1065 incidentes)
Robo en vehículos: 10.4 por 1.000 (5331 incidentes)
Robo de vehículo: 2.6 por 1.000 (1326 incidentes)
Tasa acumulada de delitos contra la propiedad: 34.1 por 1.000 habitantes.Robo en vivienda: 7.6 por 1.000 (2390 incidentes)Vandalismo: 11.4 por 1....
Delitos violentos
F
Tasa acumulada de delitos violentos: 31.9 por 1.000 habitantes.
Violencia extra-familiar: 4.6 por 1.000 (2346 incidentes)
Violencia doméstica: 3.7 por 1.000 (1916 incidentes)
Violencia sexual: 2.2 por 1.000 (1110 incidentes)
Robo a mano armada: 0.2 por 1.000 (125 incidentes)
Hurto sin violencia: 19.3 por 1.000 (9871 incidentes)
Robo con violencia: 1.9 por 1.000 (959 incidentes)
Tasa acumulada de delitos violentos: 31.9 por 1.000 habitantes.Violencia extra-familiar: 4.6 por 1.000 (2346 incidentes)Violencia doméstica: 3.7 por 1....
Zonificación Urbanística (PLU)
Zonificación Urbanística (PLU)
A+
Zona PSMV: área urbanizada — la construcción y las ampliaciones están permitidas. Consulte la normativa local sobre alturas, retranqueos y densidad.
Zona PSMV: área urbanizada — la construcción y las ampliaciones están permitidas. Consulte la normativa local sobre alturas, retranqueos y densidad.
Edificable
Detalles de la zona
Zona PSMV — Emprise du Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur
Zona PSMV — Emprise du Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur
Ruido
PROSELLER
52dB
Peaceful Environment
Su Puntuación de Tranquilidad: Bueno
Esta propiedad proporciona buenas condiciones acústicas adecuadas para la mayoría de las actividades. Generalmente cómoda para la vida diaria con ocasionales molestias menores.
Comparación de Contexto Sonoro
Calidad del Sueño
Buenas condiciones
Vida Familiar
Buenas condiciones
Trabajo Remoto
Buenas condiciones
Espacios Exteriores
Buenas condiciones
Comprenda Su Riesgo
PROSELLER
Calificación
Qué significa esto para usted
Riesgos naturales
Inundación
B+
Riesgo de inundación identificado para este municipio por datos gubernamentales oficiales. Un marco de negociación transparente donde las partes informadas encuentran un valor justo.
Compradores: Los costos de seguro claros permiten un presupuesto preciso, flexibilidad de precio común
Vendedores: El riesgo divulgado evita el fracaso de las transacciones, existen compradores motivados
Mercado: Las propiedades se negocian regularmente con los ajustes apropiados
Riesgo de inundación identificado para este municipio por datos gubernamentales oficiales....
Ascenso de aguas subterráneas
A+
Sin riesgo de ascenso de aguas subterráneas. Los espacios subterráneos están protegidos de las fluctuaciones del nivel freático.
Compradores: Sin preocupaciones de impermeabilización para niveles inferiores
Vendedores: La plena utilización del sótano añade valor a la propiedad
Mercado: Precios estándar sin descuento por aguas subterráneas
Sin riesgo de ascenso de aguas subterráneas. Los espacios subterráneos están protegidos de las fluctuaciones del nivel freático....
Valor estable
Seguro bajo
Riesgo costero
A+
Sin riesgo de inundación costera. La propiedad está segura respecto al nivel del mar.
Compradores: No se necesita seguro costero especial
Vendedores: No se requiere divulgación de riesgo costero
Mercado: Prima costera estándar sin descuento por riesgo
Sin riesgo de inundación costera. La propiedad está segura respecto al nivel del mar....
Familiar
Reventa fuerte
Terremoto
A+
Zona sísmica muy baja (zona 1). El riesgo sísmico es insignificante, no se requieren estándares constructivos especiales.
Compradores: No se necesita evaluación sísmica
Vendedores: Sin complicaciones de divulgación relacionadas con terremotos
Mercado: Sin impacto en el valor de la propiedad o la financiación
Zona sísmica muy baja (zona 1). El riesgo sísmico es insignificante, no se requieren estándares constructivos especiales....
Venta rápida
Financiación fácil
Movimiento del terreno
B+
Riesgo de movimiento del terreno en este municipio. La estabilidad del terreno debe evaluarse antes de la compra.
Compradores: Estudio geotécnico recomendado
Vendedores: Las propiedades con informes favorables mantienen su valor
Mercado: La evaluación específica del sitio resuelve las preocupaciones habitualmente
Riesgo de movimiento del terreno en este municipio. La estabilidad del terreno debe evaluarse antes de la compra....
Erosión costera
A+
Sin riesgo de erosión costera. La posición de la línea costera es estable.
Compradores: La inversión costera a largo plazo es segura
Vendedores: No se necesita divulgación de erosión
Mercado: Se aplica la prima costera completa
Sin riesgo de erosión costera. La posición de la línea costera es estable....
Valor estable
Amplio atractivo
Retracción-hinchamiento de arcillas
A+
Sin riesgo de retracción-hinchamiento de arcillas. El suelo es estable independientemente de los cambios de humedad.
Compradores: No se necesitan precauciones especiales de cimentación
Vendedores: La estabilidad estructural está asegurada
Mercado: Sin descuento relacionado con arcillas
Sin riesgo de retracción-hinchamiento de arcillas. El suelo es estable independientemente de los cambios de humedad....
Estándar del mercado
Seguro bajo
Avalancha
A+
Sin riesgo de avalancha. La propiedad no está en una zona de avalancha designada.
Compradores: No se necesita seguro de avalancha ni planificación de evacuación
Vendedores: No se requiere divulgación de riesgo de altitud
Mercado: Se aplican precios estándar de propiedades de montaña
Sin riesgo de avalancha. La propiedad no está en una zona de avalancha designada....
Amplio atractivo
Fuerte demanda
Incendio forestal
A+
Sin riesgo significativo de incendio forestal identificado.
Compradores: No se requiere seguro especial contra incendios
Vendedores: Sin complicaciones de divulgación de riesgo de incendio
Mercado: Precios estándar para la zona
Sin riesgo significativo de incendio forestal identificado....
Familiar
Reventa fuerte
Erupción volcánica
A+
Sin riesgo volcánico. La propiedad está lejos de cualquier zona volcánica activa o latente.
Compradores: Sin preocupaciones de monitoreo volcánico o evacuación
Vendedores: No se necesita divulgación de riesgo volcánico
Mercado: Sin impacto en el valor de la propiedad o el seguro
Sin riesgo volcánico. La propiedad está lejos de cualquier zona volcánica activa o latente....
Amplio atractivo
Fuerte demanda
Ciclón
A+
Sin riesgo de ciclón. La ubicación está fuera de las zonas de tormentas tropicales.
Compradores: No se necesita seguro de ciclón ni refuerzo estructural
Vendedores: La estabilidad meteorológica es un argumento de venta positivo
Mercado: Precios estándar sin descuento por riesgo de tormenta
Sin riesgo de ciclón. La ubicación está fuera de las zonas de tormentas tropicales....
Valor estable
Seguro bajo
Radón
A+
Bajo potencial de radón. Los niveles de gas radón natural están dentro de los límites seguros.
Compradores: Normalmente no se necesita prueba ni mitigación de radón
Vendedores: Un perfil de radón limpio simplifica las transacciones
Mercado: Sin impacto en el tiempo de venta o la financiación
Bajo potencial de radón. Los niveles de gas radón natural están dentro de los límites seguros....
Estándar del mercado
Precio justo
Riesgos tecnológicos
Instalaciones industriales
B+
Instalaciones industriales clasificadas (ICPE/Seveso) identificadas cerca de este municipio. Las evaluaciones ambientales y de seguridad deben considerarse.
Compradores: Verificar tipo de instalación, distancia y zonas de restricción (PPRT)
Vendedores: Las propiedades fuera de zonas de impacto directo siguen siendo plenamente comercializables
Mercado: La distancia y el tipo de instalación determinan el impacto real en el valor
Instalaciones industriales clasificadas (ICPE/Seveso) identificadas cerca de este municipio....
Nuclear
A+
Sin proximidad de instalación nuclear. La propiedad está fuera de todos los perímetros de seguridad nuclear.
Compradores: No se necesita seguro especial ni planificación de evacuación
Vendedores: Atrae compradores familiares sin complicaciones de divulgación
Mercado: Se negocia típicamente al promedio regional sin demoras
Sin proximidad de instalación nuclear. La propiedad está fuera de todos los perímetros de seguridad nuclear....
Amplio atractivo
Fuerte demanda
Conductos de materiales peligrosos
A+
Sin conducto de materiales peligrosos en proximidad. Sin riesgo industrial de transporte para esta ubicación.
Compradores: Sin servidumbre de conducto ni preocupaciones de seguridad
Vendedores: No se necesita divulgación relacionada con conductos
Mercado: Se aplican precios estándar
Sin conducto de materiales peligrosos en proximidad. Sin riesgo industrial de transporte para esta ubicación....
Estándar del mercado
Precio justo
Contaminación del suelo
A+
Sin contaminación del suelo conocida en este municipio. Condiciones de suelo limpias soportan todos los usos.
Compradores: Normalmente no se necesita evaluación ambiental
Vendedores: Un expediente ambiental limpio simplifica las transacciones
Mercado: Sin descuento por contaminación
Sin contaminación del suelo conocida en este municipio. Condiciones de suelo limpias soportan todos los usos....
Valor estable
Seguro bajo
Rotura de presa
B+
Zona de riesgo de rotura de presa identificada. La propiedad está en un área teórica de onda de inundación de una presa importante.
Compradores: Verificar mapas de onda de inundación, verificar altitud respecto al nivel de agua proyectado
Vendedores: La seguridad de presas en Francia se monitorea rigurosamente, el riesgo es de probabilidad muy baja
Mercado: Evento de probabilidad muy baja, impacto mínimo en las transacciones inmobiliarias
Zona de riesgo de rotura de presa identificada. La propiedad está en un área teórica de onda de inundación de una presa importante....
Riesgo minero
A+
Sin riesgo minero identificado. Ninguna actividad minera histórica o activa afecta esta zona.
Compradores: Sin preocupaciones de subsidencia o cavidad minera
Vendedores: Condiciones de suelo estables confirmadas
Mercado: Sin descuento relacionado con minería
Sin riesgo minero identificado. Ninguna actividad minera histórica o activa afecta esta zona....
Estándar del mercado
Valor estable
Inteligencia del Edificio
PROSELLER
Categoría
Calificación
Qué significa esto para usted
Rendimiento Energético
GREEN ENERGY
INFO
Sin instalacion de energia renovable No se detectaron paneles solares ni energia renovable. La instalacion solar reduce costes energeticos y aumenta el valor del inmueble. Consultar instalador certificado RGE para evaluacion solar — elegible para MaPrimeRenov''
Sin instalacion de energia renovable — No se detectaron paneles solares ni energia renovable. La instalacion solar reduce costes energeticos y aumenta...
Confianza: 90%
Estado del Edificio
BUILDING MATERIALS
INFO
Materiales de construcción: muros: INDETERMINE, tejado: INDETERMINE Materiales de construcción: muros: INDETERMINE, tejado: INDETERMINE. Niveles: 1, viviendas: 0. El tipo de material afecta el potencial de aislamiento, costes de mantenimiento y restricciones de renovación.
Materiales de construcción: muros: INDETERMINE, tejado: INDETERMINE — Materiales de construcción: muros: INDETERMINE, tejado: INDETERMINE. Niveles: 1,...
Confianza: 70%
Riesgos Sanitarios y Ambientales
CLAY RISK
MEDIUM
Riesgo moderado de arcillas — vigilar fisuras Zona de riesgo de arcillas: Moyen. Algun riesgo de movimiento del suelo. Inspeccionar microfisuras en muros portantes y alrededor de marcos de puertas/ventanas. Estudio geotecnico (G1/G2) obligatorio en zonas arcillosas — solicitar a geotecnico certificado Ley ELAN art. 68 — estudio geotecnico obligatorio en zonas arcillosas (desde 2020)
Riesgo moderado de arcillas — vigilar fisuras — Zona de riesgo de arcillas: Moyen. Algun riesgo de movimiento del suelo. Inspeccionar microfisuras en...
Confianza: 100%
RISK SUMMARY
MEDIUM
Evaluacion de riesgos: MEDIUM — 7 analisis derivados Critico: 0, Alto: 1, Medio: 1 de 7 analisis totales. Problemas principales: Restricciones urbanisticas: monumento historico, zona patrimonial notable, restriccion urbanistica
Evaluacion de riesgos: MEDIUM — 7 analisis derivados — Critico: 0, Alto: 1, Medio: 1 de 7 analisis totales. Problemas principales: Restricciones...
Confianza: 60% — verificar independientemente
Ubicación e Infraestructura
COOWNERSHIP HEALTH
INFO
Copropiedad registrada: 37 lotes, 26 viviendas Copropiedad AH9389107: 37 lotes (26 viviendas, 0 aparcamientos, 9 comerciales). Registrada en el registro nacional. No senalada en dificultad.
Fibra optica (FTTH) disponible — 1 punto(s) de conexion El edificio tiene 1 punto(s) de conexion con tecnologias: Fibra (FTTH). Fibra disponible. Factor positivo para el valor del inmueble y el teletrabajo.
Fibra optica (FTTH) disponible — 1 punto(s) de conexion — El edificio tiene 1 punto(s) de conexion con tecnologias: Fibra (FTTH). Fibra disponible....
Confianza: 70%
Normativa y Confort
REGULATORY CONSTRAINT
HIGH
Restricciones urbanisticas: monumento historico, zona patrimonial notable, restriccion urbanistica Este edificio esta sujeto a: monumento historico, zona patrimonial notable, restriccion urbanistica. Cualquier modificacion de fachada, tejado o estructura requiere aprobacion del ABF. Plazos adicionales de 3-6 meses. Materiales y tecnicas de renovacion impuestos. Aprobacion ABF obligatoria — prever sobrecostes significativos en trabajos de fachada y tejado Codigo del Patrimonio L621-1 (monumentos), L631-1 (zonas patrimoniales)
Restricciones urbanisticas: monumento historico, zona patrimonial notable, restriccion urbanistica — Este edificio esta sujeto a: monumento historico,...
Confianza: 100%
COMFORT QUALITY
LOW
Confort: 0 fortalezas, 2 debilidades Debilidades: sin aire acondicionado, sin sistema de ventilacion detectado Considere mejoras en las debilidades de confort — afectan al valor de reventa
Confort: 0 fortalezas, 2 debilidades — Debilidades: sin aire acondicionado, sin sistema de ventilacion detectado — Considere mejoras en las...
Confianza: 60% — verificar independientemente
Advertencias Importantes (Opiniones de Usuarios)
PROSELLER
17 Consejos Esenciales para Comprar Propiedades
Revise estos 17 consejos cuidadosamente y examine cada punto con la máxima precisión. Incluso un solo aspecto pasado por alto puede causar daños financieros por decenas o incluso cientos de miles de euros.
Consejo
1
Revisar el contrato de compraventa
Haga revisar legalmente el contrato preliminar de venta (compromis de vente) por un notario o abogado para estar seguro.
Sin condiciones suspensivas incluidas – el comprador pierde el depósito si no puede proceder.
Tras firmar el compromis de vente, la ley francesa concede un plazo de desistimiento de 10 días (délai de rétractation) – puede retirarse con devolución total del depósito, sin justificación.
Los 10 días comienzan al día siguiente de recibir el compromis firmado por carta certificada con acuse de recibo (lettre recommandée avec accusé de réception).
El desistimiento debe enviarse por carta certificada – el correo electrónico o la notificación verbal no son válidos.
Si el día 10 cae en fin de semana o festivo, el plazo se extiende hasta el siguiente día laborable.
2
Verificar catastro e hipotecas
Verificar inscripciones como servidumbres (servitudes), derechos de paso (droits de passage) o hipotecas (hypothèques) en el Registro de la Propiedad (Service de Publicité Foncière).
Servidumbre antigua descubierta – el vecino tiene derecho de paso permanente por el jardín.
3
Finalizar la financiación
Asegúrese de que su préstamo hipotecario (prêt immobilier) esté aprobado antes de firmar la escritura definitiva (acte authentique).
Préstamo rechazado después del contrato preliminar – 10% de depósito perdido.
4
Inspeccionar minuciosamente el estado del edificio
Encargar los diagnósticos inmobiliarios obligatorios (diagnostics immobiliers obligatoires) e inspección experta adicional.
Necesidad de actualización eléctrica descubierta solo después de la compra – sorpresa costosa.
Moho detrás de los muebles notado solo después de mudarse – riesgo para la salud.
Estructura del techo (charpente) infestada de termitas – experto estructural requerido después.
Humedad oculta en el sótano – impermeabilización costosa (étanchéité) necesaria después de la compra.
Caldera (chaudière) obsoleta – reemplazo se volvió obligatorio.
Amianto (amiante) en antiguos revestimientos de suelo – eliminación costosa requerida.
Cristales simples no detectados – altos costos de calefacción en invierno.
Tuberías de plomo – reemplazo inevitable.
Mal aislamiento térmico – clase energética (DPE) subestimó costos de renovación.
Hongo de la madera (mérule) descubierto durante renovación – vigas portantes afectadas.
Permiso de construcción (permis de construire) faltante para terraza acristalada – problemas legales después de la compra.
5
Evaluar gastos de comunidad y fondo de obras
Contribuciones demasiado bajas indican reservas insuficientes (charges de copropriété & fonds de travaux).
Derrama extraordinaria de 15.000€ debida – fondo de obras insuficiente.
6
Revisar actas de las juntas de propietarios
Muestran obras planificadas y conflictos en la comunidad (procès-verbaux de assemblées générales).
Rehabilitación de fachada votada después de la compra – cuota inesperada de 20.000€.
Derrama planificada para renovación del tejado.
Disputas dentro del sindicato de propietarios (syndicat des copropriétaires).
Renovaciones próximas (ej. calefacción central).
Fondo de obras insuficiente para medidas planificadas.
Descontento o cambio de administrador (syndic).
Conflictos de uso (ej. alquileres vacacionales).
Cambios estructurales que afectan partes comunes.
Gastos impagados por otros propietarios.
Cambios en el reglamento de la comunidad (règlement de copropriété).
Disputas legales o procedimientos judiciales.
7
Leer el reglamento de la comunidad
Define lo que le pertenece – crucial para modificaciones o extensiones (règlement de copropriété).
Extensión de terraza debe ser retirada – violación del reglamento.
8
Identificar obras pendientes
El mantenimiento pospuesto (travaux à prévoir) costará mucho más después.
Fachada deteriorada – obligación de participar en costosa rehabilitación.
9
Analizar el Certificado de Eficiencia Energética
Indica futuros costos energéticos y obligaciones de renovación (DPE - Diagnostic de Performance Énergétique).
Propiedad clasificada F – costos de calefacción inesperados y renovación obligatoria para 2028.
10
Planificar la inspección de la propiedad profesionalmente
Registrar defectos y lecturas de contadores por escrito (état des lieux).
Fijar fecha de entrega de llaves pronto – de lo contrario inspección minuciosa imposible.
Preparar acta de entrega – defectos verbales no demostrables después.
Revisar todas las habitaciones – vicios ocultos (vices cachés) no notados difíciles de probar después.
Asegurar pruebas con fotos/videos – defectos posteriores no aplicables sin pruebas.
Traer testigos – difícil de hacer valer sin confirmación.
Registrar estado por escrito – daños posteriores difíciles de asignar sin pruebas.
Anotar lecturas de contadores – disputas electricidad/gas sobre consumo.
Documentar todas las llaves y tarjetas – artículos faltantes notados demasiado tarde.
Describir defectos precisamente – 'desgaste normal' es vago, responsabilidad poco clara.
Establecer plazos claros – 'próximamente' no es suficiente, sin respuesta durante meses.
Definir responsabilidades – confusión sobre quién maneja qué.
Aclarar preguntas in situ – malentendidos notados demasiado tarde.
Asegurar documentos digitalmente – de lo contrario sin base para reclamaciones.
11
Verificar seguro del hogar
Verificar requisitos de cobertura – crucial para daños por agua (assurance multirisque habitation).
Daño por agua – seguro insuficiente para requisitos de la comunidad.
12
Verificar regulaciones de alquiler turístico
Los alquileres a corto plazo están muy regulados en París y grandes ciudades.
Airbnb requiere número de registro – modelo de ingresos planificado ilegal sin él.
13
Entender las juntas de propietarios
Conocer sus derechos y obligaciones en la comunidad (assemblées générales).
Renovación de ascensor aprobada – cuota inesperada de 8.000€.
14
Considerar regulaciones de patrimonio protegido
Limita la modernización en áreas protegidas (secteur sauvegardé o ABF - Architecte des Bâtiments de France).
Instalación de balcón rechazada por arquitecto de patrimonio – mejora de valor bloqueada.
Modificación de paredes rechazada – concepto abierto no factible.
Renovación de lujo prohibida – aumento de alquiler planificado fracasado.
Conversión de ático prohibida – superficie adicional no aprobada.
Modernizaciones solo parcialmente permitidas – comodidad permanece anticuada.
Instalación de doble acristalamiento bloqueada – ahorro energético retrasado.
División en unidades difícil – transformación en estudios prohibida.
Instalación de ascensor prohibida – accesibilidad no alcanzable.
Procesos de aprobación ABF largos – retrasos de obras por revisiones.
Alquiler después de renovación regulado – rentabilidad disminuye.
15
Verificar inquilinos anteriores e historial de uso
Identificar problemas anteriores, ej. disputas vecinales (troubles de voisinage).
Disputas por ruidos resurgen – alto factor de estrés.
16
Calcular gastos corrientes
Incluir gastos realistas más allá de los gastos de comunidad (charges courantes).
Impuesto sobre bienes inmuebles (taxe foncière) subestimado – déficit presupuestario primer año.
Gastos de comunidad no completamente considerados – carga mensual más alta.
Honorarios del administrador pasados por alto – gastos corrientes significativamente más altos.
Fondo de obras demasiado bajo – renovaciones pagadas personalmente.
Costos de mantenimiento ignorados – propiedad pierde valor.
Seguro no considerado – sin protección o costoso después.
Tasa variable no considerada – cuotas mensuales aumentan inesperadamente.
Cambios en impuesto de habitación – costos anuales aumentan (para segundas residencias).
Costos de calefacción aumentan por mala calificación energética – sin margen incluido.
Vacancia de alquiler no planificada – financiación se vuelve inestable.
17
Planificar estrategia de mudanza
Coordinar eficientemente obras, entrega de muebles y mudanza (emménagement).
Dobles costos por mudanza retrasada – alojamiento en hotel necesario.
