Una vivienda francesa con DPE F o G cuesta más en calefacción, se vende por menos y, si tiene G, desde 2025 ya no puede alquilarse con un contrato nuevo. Secrets.RealEstate, que puntúa cualquier dirección francesa con datos públicos de edificación, lee el DPE como la línea más decisiva del precio en un anuncio: compruébala antes de comprometerte, no después.
¿Qué decide realmente el DPE?
El diagnostic de performance énergétique clasifica una vivienda de la A a la G en dos ejes a la vez, consumo de energía y emisiones de gases de efecto invernadero, y el peor de los dos fija la letra que ves. Tiene diez años de validez y debe figurar en todo anuncio de venta y de alquiler, lo que lo convierte en el único dato de física del edificio que te entregan gratis antes de una visita.
De la letra se derivan tres cosas:
- El coste corriente. La calefacción es la factura que pagarás cada mes mientras seas propietario, y la distancia entre una C y una F no es un redondeo.
- El derecho a alquilar. Con la loi Climat et Résilience, las viviendas con G quedan excluidas de los contratos nuevos desde el 1 de enero de 2025. Las F les siguen el 1 de enero de 2028 y las E el 1 de enero de 2034.
- El precio. Una mala etiqueta es una factura de reforma con fecha, y un comprador que conoce el calendario negocia con esa fecha en la mano.
¿Cuántas viviendas francesas tienen F o G?
De los 3.729.800 edificios residenciales franceses con un DPE registrado en la versión de julio de 2025 de la BDNB, el 16,8 % lleva una F o una G: un 10,2 % de F y un 6,6 % de G. Amplía la banda una letra y el 39,9 % de ese parque está en E o por debajo, que es la parte que afronta el corte de 2034.
La cifra importa dos veces. Para un comprador significa que la vivienda mal clasificada que está viendo no es una rareza a evitar de un vistazo: es una de cada seis del mercado, y debería estar valorada en consecuencia. Para un propietario significa que la cola de reformas de aquí a 2034 es larga, y que los gremios que están en ella son los mismos a los que llamarás tú.
Por qué el año de construcción anticipa la letra
La primera normativa térmica francesa entró en vigor en 1974. Entre los edificios franceses con año de construcción conocido, el 52,8 % se levantó antes de 1975: a ninguno de ellos se le aplicó nunca una exigencia de aislamiento, y lo que más pesa en lo que mide el DPE es el cerramiento, no la caldera.
De ahí el interés de leer el edificio y no la letra. Un bloque de 1962 con bomba de calor nueva y muros sin aislar y ese mismo bloque tras rehabilitar la envolvente completa pueden quedar a una letra de distancia, y solo uno de los dos tiene un camino barato hacia una clasificación mejor. Precisamente por eso la sección Building Intelligence de un informe reúne en una sola pantalla el año de construcción, el material de muros y cubierta, el sistema de calefacción y el DPE registrado: ver qué incluye.
¿Cuánto vale una letra del DPE en el precio?
Más en una casa que en un piso, y la diferencia se mide. El modelo hedónico que hay detrás de la calculadora de precios de Secrets.RealEstate está calibrado sobre una muestra de 2026 de unos 26.000 anuncios franceses, con el efecto de localización retirado y con la etiqueta energética, la época de construcción, la planta y el estado estimados conjuntamente para que ninguno absorba el efecto del otro. Con ese ajuste, una casa con A vale alrededor de un 22 % más por metro cuadrado que una casa con F, y un piso con A alrededor de un 14 % más que uno con G.
Dos cautelas honestas acompañan a esas cifras. Están medidas sobre precios de oferta, no sobre ventas registradas, así que describen un punto de partida de negociación. Y la parte baja de la tabla de casas es más plana de lo que sugiere el relato: F está en 0,916 y G en 0,933, lo bastante cerca como para que las dos peores clases sean prácticamente una sola a ojos del mercado. El dinero no está en la diferencia entre malo y pésimo. Está en el salto de una D o una E hasta una B.
En pisos el recorrido es más estrecho —en ciudad densa la localización domina todo lo demás— pero no es cero, y se suma a una factura de calefacción que pagarás hayas mirado la letra o no.
¿Qué viviendas francesas ya no pueden alquilarse?
Desde el 1 de enero de 2025, una vivienda clasificada G en el DPE no puede entregarse con un contrato de alquiler nuevo, porque el criterio energético forma parte de la definición legal de vivienda digna. Las clasificadas F siguen el 1 de enero de 2028 y las E el 1 de enero de 2034. La magnitud se puede medir: Secrets.RealEstate sitúa el 16,8 % de los edificios residenciales franceses con DPE registrado en F o G en la versión de julio de 2025 de la BDNB, y el 39,9 % en E o peor. La regla afecta a contratos nuevos y renovaciones, no a la propiedad, así que a un arrendador con inquilino en la vivienda no lo expulsa el calendario; pero el día en que ese contrato termina, un piso con G queda fuera del mercado de alquiler hasta que se reforme. Para quien compra para alquilar, la etiqueta no es una cuestión de gasto corriente. Es la cuestión de si el activo puede hacer legalmente su trabajo.
Qué comprobar antes de ofertar
- La fecha del DPE. Cualquiera anterior a julio de 2021 usó el método antiguo y no es comparable con una etiqueta actual.
- Los dos ejes, no solo la letra. Una vivienda puede caer a F por sus emisiones mientras su consumo se queda en E: la calefacción de gas hace eso, y la solución es distinta.
- El año de construcción y lo que se ha hecho desde entonces. Un edificio anterior a 1975 sin reforma registrada es donde más se separan la letra y la factura real.
- El sistema de calefacción y su edad. Una caldera de veinte años es un gasto que llega con su propio calendario, diga lo que diga la etiqueta.
- El coste anual estimado impreso en el DPE. Es una horquilla modelizada, no tu factura, pero es la horquilla que también leerá el siguiente comprador.
De dónde salen estas cifras
Las proporciones de DPE se calculan a partir de la Base de Données Nationale des Bâtiments, versión de julio de 2025, sobre los 3.729.800 edificios residenciales con DPE registrado: edificios, no viviendas. La proporción por año de construcción cubre los edificios con año conocido. Los multiplicadores de precio proceden de una única regresión conjunta sobre una muestra de 2026 de unos 26.000 anuncios, sin efecto de localización, y son efectos sobre el precio pedido, no sobre el precio de venta. Las fechas regulatorias son las de la loi Climat et Résilience aplicable en la Francia metropolitana. Con la próxima publicación de la BDNB estas proporciones se moverán: léelas como una foto de julio de 2025, no como una constante.
Preguntas frecuentes
¿Una letra F impide alquilar?
Todavía no. Las viviendas con F pueden alquilarse con contrato nuevo hasta el 1 de enero de 2028. Las de G, no, desde el 1 de enero de 2025.
¿Se puede mejorar un DPE sin una reforma integral?
A veces. Aislar la cubierta y sustituir una caldera vieja son las dos actuaciones que más a menudo mueven una letra. Cruzar dos letras suele pasar por los muros, y ese es otro presupuesto.
¿Es el DPE lo bastante fiable para negociar con él?
Es una cifra modelizada, no una lectura de contador, y dos técnicos pueden quedar a una letra de distancia. Lo que sí fija con fiabilidad es el estatus legal y la expectativa del siguiente comprador, y ambos son hechos negociables.
¿Dónde veo esto para una dirección concreta?
Pasa la dirección por el informe y lee juntas las secciones de edificio y energía: https://secrets.realestate/es/property-price-calculator
