Methodik des Immobilien-Scores
Erfahren Sie, wie wir Immobilienbewertungen berechnen und interpretieren
Den Score verstehen
Der Real Estate Score ist die Gesamtbewertung einer Immobilienlage von Secrets.RealEstate, ausgedrückt als Buchstabennote von A+ bis F. Er kombiniert 18 Schlüsselmetriken in 5 Säulen: Sicherheit (~17%), Investitionswert (~19%), Wohnkomfort (~21%), Risikoexposition (~23%) und Lebensstil & Erreichbarkeit (~20%). So erhalten Sie eine objektive, datenbasierte Bewertung für fundierte Immobilienentscheidungen.
Jede der 18 Metriken wird zunächst aus den zugrunde liegenden Daten auf einer Fünf-Sterne-Skala bewertet. Anschließend bilden wir den gewichteten Durchschnitt aller Metriken — mit Gewichten, die die Bedeutung jeder Metrik für Käufer widerspiegeln —, skalieren ihn auf 0-100 und übersetzen das Ergebnis in eine Buchstabennote von A+ (ab 95) bis F (unter 35). Metriken, die für einen Standort nachweislich nicht verfügbar sind, bleiben beim Durchschnitt außen vor.
Das 0-100-Ergebnis wird auf Notenbänder abgebildet: A-Noten (85-100) stehen für herausragende Lagen, B (70-84) für ausgezeichnete Gegenden mit starken Fundamentaldaten, C (55-69) für solide Angebote mit ausgewogenen Vor- und Nachteilen, D (40-54) für preisgünstige Optionen mit spürbaren Kompromissen und E oder F (unter 40) für Lagen mit ernsten Schwächen in mehreren Säulen. Plus- und Minuszeichen markieren 5-Punkte-Schritte innerhalb eines Bandes.
Das hängt von Ihren Bedürfnissen, Ihrem Budget und Ihren Zielen ab. A-Lagen haben Premium-Preise, B-Gegenden verbinden starke Fundamentaldaten mit zugänglicheren Preisen, C-Lagen sind oft gute Preis-Leistungs-Angebote, und D oder darunter kann für preisbewusste Käufer oder Sanierungsstrategien passen. Statt der höchsten Note nachzujagen, prüfen Sie die Aufschlüsselung nach Säulen — ist die Lage in den Dimensionen stark, die Ihnen am wichtigsten sind?
Details zur Methodik
Die Gewichte basieren auf Immobilienmarktforschung und Studien zu Käuferpräferenzen. Risikoexposition (~23%) trägt das größte Gewicht, weil Gefahren wie Überschwemmung oder Bodenverunreinigung K.-o.-Kriterien sein können. Wohnkomfort (~21%) umfasst die tägliche Lebensqualität: Lärm, Luft, Wasser, Klima und Sonne. Lebensstil & Erreichbarkeit (~20%) spiegelt Schulen, öffentlichen Nahverkehr, Geschäfte und Freizeit wider. Investitionswert (~19%) erfasst Lagepreise, Wiederverkaufsliquidität und Markttrend. Sicherheit (~17%) besteht aus der Kriminalitätsanalyse — der am stärksten gewichteten Einzelmetrik im Score. Diese Gewichte spiegeln wider, was Immobilienwerte und Kaufentscheidungen typischerweise antreibt.
Die Risikoexposition verdichtet bis zu 18 einzelne Gefahren aus offiziellen französischen Risikodaten zu vier Indikatoren. Naturrisiken umfassen Überschwemmung — die am stärksten gewichtete Gefahr —, Erdbeben, Bodenbewegung, Küstenrisiko und -erosion, Tonschrumpfung/-quellung und Waldbrand. Umweltrisiken umfassen Bodenverschmutzung und Radon. Technologische Risiken umfassen klassifizierte Industrieanlagen, Nuklearanlagen und Gefahrgutleitungen, bewertet nach der schlimmsten gefundenen Gefahr. Seltenere standortspezifische Risiken — Lawine, Zyklon, Vulkanausbruch, Dammbruch, Bergsenkung, steigendes Grundwasser — werden zu einem Indikator gemittelt.
Secrets.RealEstate berechnet den Real Estate Score aus offenen amtlichen Daten Frankreichs und unabhängigen Messungen: den nationalen GeoRisques-Gefahrenregistern, offiziellen Kriminalstatistiken, Schuldaten, notariellen Transaktionsdaten für Preise und Wiederverkaufsliquidität sowie Umweltdaten wie Lärm, Luftqualität, Wasserqualität und Klima, dazu Nachbarschaftsangebote aus OpenStreetMap. Die vollständige Quellenliste finden Sie auf unserer Lizenzseite.
Die Scores werden dynamisch aktualisiert, sobald neue Daten aus unseren Quellen verfügbar sind, darunter Regierungsdatenbanken, Umweltüberwachungsbehörden, Kriminalberichte, Schulmetriken und Wirtschaftsindikatoren. Die meisten Daten werden monatlich oder vierteljährlich aktualisiert, einige Metriken wie die Luftqualität sogar täglich. So spiegeln die Scores stets die aktuellen Bedingungen wider.
Ihren Score nutzen
Nicht unbedingt. Niedrigere Noten (D und darunter) stehen oft für Chancen bei bestimmten Anlagestrategien oder für preisbewusste Käufer. Solche Immobilien können ideal für Sanierungsprojekte, Mietinvestitionen oder Erstkäufer sein. Entscheidend ist, die Note mit Ihren Zielen in Einklang zu bringen — eine C-Lage kann perfekt sein, wenn Sie Wert suchen und bestimmte Kompromisse tolerieren.
Die Noten sind relativ zum regionalen Kontext und lassen sich am besten innerhalb ähnlicher Märkte vergleichen. Eine B-Note in einer Metropolregion steht für andere Eigenschaften als eine B-Note in einer ländlichen Region. Für überregionale Vergleiche konzentrieren Sie sich auf die Aufschlüsselung nach Säulen statt nur auf die Gesamtnote, um konkrete Stärken und Schwächen zu verstehen.
Die Priorität hängt von Ihrer persönlichen Situation ab. Familien legen oft Wert auf Schulqualität und Sicherheit. Junge Berufstätige priorisieren eher Mobilität und Lifestyle-Angebote. Investoren achten auf Wertsteigerungspotenzial und Mietnachfrage. Ruheständler schätzen Gesundheitsversorgung und niedrige Kriminalität. Prüfen Sie die detaillierten Metriknoten, um zu sehen, wie Immobilien zu Ihren Prioritäten passen.
Nutzen Sie den Score als ein Werkzeug in Ihrem Entscheidungsprozess, nicht als einzigen Faktor. Filtern Sie zunächst Immobilien in Ihrem Ziel-Notenbereich und vertiefen Sie sich dann in die Metriken, die Ihnen am wichtigsten sind. Besichtigen Sie Objekte, berücksichtigen Sie Faktoren, die wir nicht messen können (etwa persönliche Vorlieben), und ziehen Sie lokale Immobilienprofis hinzu. Der Score liefert eine objektive Analyse als Ergänzung zu Ihrer subjektiven Einschätzung.
