Il prezzo richiesto di una casa francese è un'opinione; il prezzo registrato dell'appartamento accanto è un fatto, e i due coincidono di rado. Secrets.RealEstate costruisce la sua stima su 18,6 milioni di prezzi di compravendita notarili anziché sugli annunci, ed è per questo che il numero che restituisce sta spesso sotto quello in vetrina.
Perché il prezzo richiesto non è il prezzo
Un prezzo richiesto lo fissano un venditore e un agente, prima che un solo acquirente abbia risposto. Contiene le speranze del venditore, l'incarico dell'agenzia e quello che il vicino ha ottenuto nel 2021. È una posizione di partenza e, in un mercato più lento, una posizione di partenza che invecchia.
Un prezzo di compravendita registrato è l'opposto: è quanto un acquirente ha davvero pagato, registrato da un notaio e pubblicato dallo Stato francese. Arriva tardi — una vendita entra nel file pubblico mesi dopo la stretta di mano — ma non è un'opinione. La mossa pratica per chi compra è trattare l'annuncio come un'ipotesi e le compravendite registrate entro qualche centinaio di metri come la prova.
Non manca né l'uno né l'altro. Il 17 settembre 2026 la piattaforma contava 63.085 annunci francesi attivi, aggiornati ogni ora, mentre il file delle vendite dietro la stima contiene 18,6 milioni di transazioni registrate fra gennaio 2020 e giugno 2025.
Da dove vengono i prezzi di vendita francesi?
Da DVF, il file aperto dei trasferimenti immobiliari notarili pubblicato dall'amministrazione fiscale francese. Ogni vendita di una casa in Francia viene registrata, e il registro è pubblico: indirizzo, data, superficie, prezzo. È il miglior dataset pubblico del residenziale europeo, ed è gratuito.
Vale la pena conoscerne i limiti prima di appoggiarcisi:
- È in ritardo. Una transazione compare mesi dopo il rogito, quindi i mesi più recenti sono sempre scarni.
- Descrive la transazione, non la casa. Stato, vista, piano e storia delle ristrutturazioni non ci sono.
- Registra il prezzo, non l'accordo. Un prezzo che sembra basso può essere una vendita in famiglia.
- Si ferma dove si ferma la vostra pazienza geografica: un indirizzo ha bisogno delle vendite che lo circondano, non della media comunale, e fra le due può passare un terzo.
Che cosa muove davvero il prezzo al metro quadro?
La posizione, per prima e con ampio margine. Ma una volta rimosso l'effetto della posizione, negli annunci francesi tornano sempre gli stessi quattro attributi. Le cifre qui sotto vengono da un'unica regressione congiunta su uno snapshot 2026 di circa 26.000 annunci francesi, con ogni attributo stimato accanto agli altri perché nessuno assorba l'effetto del vicino:
- La vista mare vale circa il 18 % su un appartamento e circa il 15 % su una casa.
- Lo stato vale circa il 13 % su un appartamento: un annuncio descritto come ristrutturato contro uno descritto come da ristrutturare.
- L'epoca di costruzione sposta gli appartamenti più di entrambi: un edificio anteriore al 1949 vale circa il 23 % in più al metro quadro di uno del 1949-1974.
- Un posto auto si valuta a parte e localmente. Su 386.000 vendite di posti auto autonomi registrate in DVF fra il 2020 e il 2025, il valore va da circa 12.000 € nel decimo più basso della griglia fino a 33.000 € nella cella più cara della baia di Nizza, con una mediana intorno a 26.500 €.
Tutti e quattro sono misurati su prezzi richiesti, non su compravendite: leggeteli come ciò che il mercato chiede per un attributo, non come ciò che alla fine paga.
Quanto vale la vista mare in Francia?
Circa il 18 % su un appartamento e circa il 15 % su una casa, misurato sui prezzi richiesti francesi. La cifra viene dal modello edonico dietro il calcolatore di prezzo di Secrets.RealEstate, calibrato su uno snapshot 2026 di circa 26.000 annunci con l'effetto della posizione rimosso: il premio è quindi ciò che resta confrontando due case per il resto equivalenti nello stesso posto, una con la vista e una senza. La solidità statistica differisce fra le due: il coefficiente degli appartamenti è il più robusto, quello delle case poggia su meno osservazioni. Due cautele accompagnano il numero. È calibrato su annunci e non su compravendite registrate, quindi descrive un punto di partenza e non un premio realizzato. E la «vista mare» di un annuncio è un'affermazione del venditore, che va dal panorama a uno spiraglio fra due tetti: proprio per questo conviene verificarla sull'orientamento reale dell'edificio prima di pagarla.
I costi che arrivano dopo il prezzo
Il prezzo non è l'esborso. Su una casa francese esistente la parte pubblica fissa del conto parte da circa il 6,6 % del prezzo d'acquisto: circa il 5,8 % di imposta di trasferimento divisa fra Stato, regione e dipartimento, più circa lo 0,8 % di onorari notarili regolamentati. Dal 2025 un dipartimento può alzare la propria quota di quell'imposta, e molti l'hanno fatto: verificate l'aliquota del dipartimento invece di dare per buono il minimo. Le provvigioni di agenzia stanno sopra, tipicamente fra il 6 % e l'8 %, e quelle si trattano in un modo che il primo blocco non consente.
Due conseguenze per un'offerta. Primo, la cifra che potete offrire non è quella del vostro budget: sottraete la parte fissa prima di cominciare. Secondo, poiché l'imposta di trasferimento segue il prezzo, ogni euro trattato ve ne fa risparmiare poco più di uno. Il dettaglio riga per riga sta nel report: vedere come si compone il costo.
Costruire il vostro numero in cinque passi
- Estraete le compravendite registrate entro circa 500 m dall'indirizzo, negli ultimi tre anni, sullo stesso tipo di immobile.
- Convertitele tutte in prezzo al metro quadro e prendete la mediana, non la media: un valore anomalo sposta una media e non può spostare una mediana.
- Correggete per ciò che il registro non porta: vista, piano, stato, epoca, posto auto.
- Confrontate il risultato con il prezzo richiesto e scrivete la differenza in euro. Quella differenza è il vostro margine di trattativa, e ha una fonte che potete mostrare.
- Aggiungete i costi d'acquisto all'offerta finale e confrontate il totale con il budget, non con il prezzo.
L'intera sequenza è ciò che la stima fa in automatico, correzioni comprese: https://secrets.realestate/it/property-price-calculator
Da dove vengono questi numeri
Prezzi di vendita: DVF, transazioni registrate da gennaio 2020 a giugno 2025, 18,6 milioni di righe. Effetti degli attributi: un'unica regressione congiunta su uno snapshot 2026 di circa 26.000 annunci, al netto della posizione — richiesto, non venduto. Valori dei posti auto: 386.000 compravendite di posti auto autonomi dalle pertinenze DVF, 2020-2025, aggregate su una griglia di 0,1°; «fino a 33.000 €» è la cella più alta, non una cifra valida per tutta Nizza. Annunci attivi: 63.085 il 17 settembre 2026, un numero che cambia ogni ora. Aliquote: lo schema francese in vigore nel 2026; l'imposta di trasferimento varia per dipartimento e diversi stanno sopra l'aliquota base dopo l'opzione di aumento del 2025.
Domande frequenti
I prezzi di vendita in Francia sono pubblici?
Sì. I trasferimenti notarili sono pubblicati nel file aperto DVF, con prezzo, data, superficie e indirizzo, per quasi tutte le compravendite residenziali della Francia metropolitana.
Perché la stima è più bassa del prezzo richiesto?
Perché è costruita su quanto hanno pagato gli acquirenti, non su quanto hanno chiesto i venditori. Uno scarto persistente fra i due è la cosa più utile che un acquirente possa sapere prima di fare un'offerta.
Quanto indietro devono andare i comparabili?
Tre anni funzionano in un mercato stabile e sono troppi in uno veloce. Più il comparabile è vicino e recente, meno correzioni dovrete difendere.
Basta la media comunale?
Raramente. Dentro lo stesso comune francese il prezzo al metro quadro può differire di un terzo fra due strade, ed è per questo che le vendite intorno all'indirizzo battono la media sulla città.
