Цена в объявлении — это мнение, а зарегистрированная цена сделки по соседней квартире — факт, и совпадают они редко. Secrets.RealEstate строит оценку на 18,6 миллиона нотариальных цен сделок, а не на объявлениях, поэтому полученная цифра часто оказывается ниже той, что висит в витрине.
Почему цена предложения — это не цена
Цену предложения назначают продавец и агент до того, как ответил хоть один покупатель. В ней сидят надежды продавца, условия договора с агентством и то, сколько получил сосед в 2021 году. Это стартовая позиция, а на замедляющемся рынке — стареющая стартовая позиция.
Зарегистрированная цена сделки устроена наоборот: это то, что покупатель действительно заплатил, зафиксировано нотариусом и опубликовано французским государством. Она приходит поздно — сделка попадает в публичный файл через месяцы после рукопожатия, — но это не мнение. Практичный ход для покупателя: считать объявление гипотезой, а зарегистрированные сделки в паре сотен метров — доказательством.
Недостатка нет ни в том, ни в другом. На 17 сентября 2026 года на платформе было 63 085 активных французских объявлений, обновляемых ежечасно, а файл сделок, на котором работает оценка, содержит 18,6 миллиона транзакций, зарегистрированных с января 2020 по июнь 2025 года.
Откуда берутся французские цены сделок?
Из DVF — открытого файла нотариальных переходов права, который публикует французская налоговая администрация. Каждая продажа жилья во Франции регистрируется, и реестр открыт: адрес, дата, площадь, цена. Это лучший открытый набор данных по жилой недвижимости в Европе, и он бесплатный.
Его ограничения стоит знать до того, как на него опираться:
- Он запаздывает. Сделка появляется через месяцы после завершения, поэтому последние месяцы всегда неполные.
- Он описывает сделку, а не жильё. Состояния, вида, этажа и истории ремонтов в файле нет.
- Он фиксирует цену, а не договорённость. Подозрительно низкая цена может быть продажей внутри семьи.
- Он заканчивается там, где заканчивается ваше географическое терпение: адресу нужны сделки вокруг него, а не средняя по коммуне, и разница между ними доходит до трети.
Что на самом деле двигает цену квадратного метра?
Местоположение — в первую очередь и с большим отрывом. Но как только эффект местоположения убран, во французских объявлениях всплывают одни и те же четыре характеристики. Цифры ниже получены одной совместной регрессией на срезе 2026 года примерно из 26 000 французских объявлений, где каждая характеристика оценена рядом с остальными, чтобы ни одна не забирала эффект соседней:
- Вид на море стоит примерно 18 % для квартиры и примерно 15 % для дома.
- Состояние стоит примерно 13 % для квартиры: объявление «после ремонта» против объявления «требует ремонта».
- Эпоха постройки двигает квартиры сильнее обоих: здание до 1949 года стоит примерно на 23 % дороже за квадратный метр, чем здание 1949–1974 годов.
- Парковочное место оценивается отдельно и очень локально. По 386 000 отдельных продаж парковок, зарегистрированных в DVF с 2020 по 2025 год, значение идёт от примерно 12 000 € в нижней десятой части сетки до 33 000 € в самой дорогой ячейке в бухте Ниццы, с медианой около 26 500 €.
Все четыре измерены на ценах предложения, а не на сделках: читайте их как то, что рынок просит за характеристику, а не как то, что он в итоге платит.
Сколько добавляет вид на море?
Примерно 18 % для квартиры и примерно 15 % для дома — по французским ценам предложения. Цифра получена из гедонической модели, на которой работает калькулятор цены Secrets.RealEstate, откалиброванной на срезе 2026 года примерно из 26 000 объявлений с убранным эффектом местоположения: надбавка — это то, что остаётся при сравнении двух в остальном сопоставимых объектов в одном и том же месте, одного с видом, другого без. Статистическая надёжность у них разная: коэффициент по квартирам крепче, коэффициент по домам опирается на меньшее число наблюдений. К цифре прилагаются две оговорки. Она откалибрована на объявлениях, а не на зарегистрированных сделках, то есть описывает стартовую точку, а не реализованную надбавку. И «вид на море» в объявлении — это утверждение продавца, от панорамы до щели между двумя крышами; именно поэтому его стоит сверить с реальной ориентацией здания, прежде чем за него платить.
Расходы, которые приходят после цены
Цена — это не затраты. На вторичном жилье во Франции фиксированная государственная часть счёта начинается примерно с 6,6 % от цены покупки: около 5,8 % налога на переход права, который делится между государством, регионом и департаментом, плюс около 0,8 % регулируемых нотариальных сборов. С 2025 года департамент вправе поднять свою долю этого налога, и многие это сделали, — уточняйте ставку конкретного департамента, а не исходите из минимума. Комиссия агентства идёт сверху, обычно 6–8 %, и она торгуется так, как первый блок не торгуется.
Два следствия для оферты. Первое: сумма, которую вы можете предложить, — не сумма вашего бюджета; вычтите фиксированную часть до начала. Второе: поскольку налог на переход права следует за ценой, каждый выторгованный евро экономит чуть больше евро. Полная разбивка по строкам есть в отчёте: посмотреть, из чего складывается стоимость.
Ваша цифра за пять шагов
- Выгрузите зарегистрированные сделки в радиусе примерно 500 м от адреса за последние три года по тому же типу жилья.
- Переведите каждую в цену за квадратный метр и возьмите медиану, а не среднее: один выброс сдвигает среднее и не может сдвинуть медиану.
- Скорректируйте на то, чего нет в реестре: вид, этаж, состояние, эпоха, парковка.
- Сравните результат с ценой предложения и запишите разрыв в евро. Этот разрыв — ваш диапазон торга, и у него есть источник, который можно показать.
- Прибавьте расходы на приобретение к итоговой оферте и сверяйте с бюджетом сумму, а не цену.
Всю последовательность оценка выполняет автоматически, вместе с корректировками: https://secrets.realestate/ru/property-price-calculator
Откуда эти цифры
Цены сделок: DVF, транзакции с января 2020 по июнь 2025 года, 18,6 миллиона строк. Эффекты характеристик: одна совместная регрессия на срезе 2026 года примерно из 26 000 объявлений, с вычетом местоположения — предложение, а не сделка. Стоимость парковок: 386 000 отдельных продаж парковок из данных DVF по хозяйственным объектам, 2020–2025, агрегированные по сетке 0,1°; «до 33 000 €» — это самая сильная отдельная ячейка, а не цифра для всей Ниццы. Число активных объявлений: 63 085 на 17 сентября 2026 года, значение меняется ежечасно. Ставки сборов: французская шкала по состоянию на 2026 год; налог на переход права различается по департаментам, и несколько из них выше базовой ставки после введённой в 2025 году возможности её поднять.
Частые вопросы
Публичны ли цены сделок во Франции?
Да. Нотариальные переходы права публикуются в открытом файле DVF с ценой, датой, площадью и адресом практически по всем сделкам с жильём в метрополии.
Почему оценка ниже цены предложения?
Потому что она построена на том, что заплатили покупатели, а не на том, что просили продавцы. Устойчивый разрыв между этими величинами — самое полезное, что покупатель может знать до оферты.
Насколько глубоко брать аналоги?
Три года работают на спокойном рынке и слишком много на быстром. Чем ближе и свежее аналог, тем меньше корректировок придётся защищать.
Подойдёт ли средняя по коммуне?
Редко. Внутри одной французской коммуны цена квадратного метра может различаться на треть между двумя улицами — поэтому сделки вокруг адреса бьют среднюю по городу.
