Eine französische Immobilie mit DPE F oder G kostet mehr an Heizung, bringt beim Verkauf weniger und darf seit dem 1. Januar 2025 als G-Objekt nicht mehr neu vermietet werden. Secrets.RealEstate, das jede französische Adresse aus öffentlichen Gebäudedaten bewertet, liest das DPE als die preisrelevanteste Zeile eines Inserats — prüfen Sie sie, bevor Sie sich binden, nicht danach.
Worüber entscheidet das DPE tatsächlich?
Das diagnostic de performance énergétique stuft eine Wohnung von A bis G ein, und zwar auf zwei Achsen gleichzeitig: Energieverbrauch und Treibhausgasemissionen. Der schlechtere der beiden Werte bestimmt den Buchstaben, den Sie sehen. Es gilt zehn Jahre und muss in jedem Verkaufs- und Mietinserat stehen — es ist die einzige bauphysikalische Angabe, die Sie vor der Besichtigung kostenlos bekommen.
Aus dem Buchstaben folgen drei Dinge:
- Die laufenden Kosten. Heizung ist die Rechnung, die Sie jeden Monat zahlen, solange Ihnen die Wohnung gehört, und der Abstand zwischen einem C und einem F ist kein Rundungsfehler.
- Das Recht zu vermieten. Nach dem Klimagesetz loi Climat et Résilience sind G-Objekte seit dem 1. Januar 2025 von neuen Mietverträgen ausgeschlossen. F folgt am 1. Januar 2028, E am 1. Januar 2034.
- Der Preis. Ein schlechtes Label ist eine Sanierungsrechnung mit Datum, und ein Käufer, der den Zeitplan kennt, verhandelt mit diesem Datum in der Hand.
Wie viele französische Gebäude sind F oder G?
Von den 3.729.800 französischen Wohngebäuden mit erfasstem DPE in der BDNB-Ausgabe Juli 2025 tragen 16,8 % ein F oder ein G — 10,2 % F und 6,6 % G. Einen Buchstaben weiter gefasst liegen 39,9 % dieses Bestands bei E oder schlechter, und genau dieser Anteil läuft auf die Frist 2034 zu.
Die Zahl zählt doppelt. Für einen Käufer heißt sie: Das schlecht bewertete Objekt vor Ihnen ist kein Ausreißer, den man sofort meidet — es ist jede sechste Wohnung, und sie sollte entsprechend bepreist sein. Für einen Eigentümer heißt sie: Die Sanierungsschlange bis 2034 ist lang, und die Handwerker darin sind dieselben, die Sie anrufen werden.
Warum das Baujahr den Buchstaben vorhersagt
Frankreichs erste Wärmeschutzverordnung trat 1974 in Kraft. Von den französischen Gebäuden mit bekanntem Baujahr entstanden 52,8 % vor 1975 — für keines davon galt je eine Dämmvorgabe, und über das meiste, was das DPE misst, entscheidet die Wand, nicht der Kessel.
Deshalb lohnt es sich, das Gebäude zu lesen statt den Buchstaben. Ein Block von 1962 mit neuer Wärmepumpe und ungedämmten Wänden und derselbe Block nach vollständiger Sanierung der Gebäudehülle können einen Buchstaben auseinanderliegen — und nur einer von beiden hat einen günstigen Weg zu einer besseren Einstufung. Genau dafür stellt der Abschnitt Building Intelligence eines Objektberichts Baujahr, Wand- und Dachmaterial, Heizsystem und erfasstes DPE auf einen Bildschirm: ansehen, was er abdeckt.
Was ist ein DPE-Buchstabe im Preis wert?
Bei einem Haus mehr als bei einer Wohnung, und der Abstand ist messbar. Das hedonische Modell hinter dem Preisrechner von Secrets.RealEstate ist auf einem Snapshot von rund 26.000 französischen Angebotsinseraten aus dem Jahr 2026 kalibriert, mit herausgerechnetem Lageeffekt und mit Energielabel, Bauepoche, Etage und Zustand gemeinsam geschätzt, damit keines den Effekt des anderen aufsaugt. Nach dieser Schätzung liegt ein Haus mit A rund 22 % über einem Haus mit F je Quadratmeter, eine Wohnung mit A rund 14 % über einer Wohnung mit G.
Zwei ehrliche Einschränkungen gehören dazu. Gemessen wurde an Angebotspreisen, nicht an beurkundeten Verkäufen — die Zahlen beschreiben also einen Ausgangspunkt der Verhandlung. Und das untere Ende der Haustabelle ist flacher, als die Geschichte nahelegt: F steht bei 0,916, G bei 0,933, nah genug, dass die beiden schlechtesten Klassen für den Markt praktisch eine sind. Das Geld liegt nicht im Abstand zwischen schlecht und katastrophal. Es liegt im Schritt von D oder E hinauf zu B.
Bei Wohnungen ist die Spanne enger — in dichten Städten dominiert die Lage alles andere —, aber sie ist nicht null, und sie kommt zu einer Heizkostenrechnung hinzu, die Sie ohnehin zahlen.
Welche französischen Wohnungen dürfen nicht mehr vermietet werden?
Seit dem 1. Januar 2025 darf eine mit G eingestufte Wohnung in Frankreich nicht mehr neu vermietet werden, weil das Energiekriterium Teil der gesetzlichen Definition von menschenwürdigem Wohnraum ist. F-Objekte folgen am 1. Januar 2028, E-Objekte am 1. Januar 2034. Der Umfang lässt sich beziffern: Secrets.RealEstate sieht in der BDNB-Ausgabe Juli 2025 16,8 % der französischen Wohngebäude mit erfasstem DPE bei F oder G und 39,9 % bei E oder schlechter. Die Regel greift bei neuen Verträgen und Verlängerungen, nicht beim Eigentum — ein Vermieter mit sitzendem Mieter wird also nicht vom Kalender vertrieben. Aber an dem Tag, an dem dieser Vertrag endet, ist eine G-Wohnung bis zur Sanierung vom Mietmarkt. Für einen Käufer mit Vermietungsabsicht ist das Label deshalb keine Frage der Nebenkosten. Es ist die Frage, ob das Objekt seine Aufgabe überhaupt legal erfüllen darf.
Was vor dem Angebot zu prüfen ist
- Das Datum des DPE. Alles vor Juli 2021 stammt aus der alten Methode und ist mit einem heutigen Label nicht vergleichbar.
- Beide Achsen, nicht nur den Buchstaben. Eine Wohnung kann durch ihre Emissionen auf F gezogen werden, während der Verbrauch bei E liegt — Gasheizungen tun das, und das Gegenmittel ist ein anderes.
- Das Baujahr und was seither geschehen ist. Ein Gebäude vor 1975 ohne erfasste Sanierung ist der Ort, an dem Buchstabe und echte Rechnung am weitesten auseinandergehen.
- Das Heizsystem und sein Alter. Ein zwanzig Jahre alter Kessel ist eine Ausgabe mit eigenem Zeitplan, unabhängig vom Label.
- Die auf dem DPE gedruckten geschätzten Jahreskosten. Das ist eine modellierte Spanne, nicht Ihre Rechnung — aber es ist die Spanne, die auch der nächste Käufer liest.
Woher diese Zahlen stammen
Die DPE-Anteile stammen aus der Base de Données Nationale des Bâtiments, Ausgabe Juli 2025, über die 3.729.800 Wohngebäude mit erfasstem DPE — Gebäude, nicht Wohnungen. Der Baujahresanteil bezieht sich auf Gebäude mit bekanntem Baujahr. Die Preismultiplikatoren stammen aus einer gemeinsamen Regression auf einem Snapshot von rund 26.000 Angebotsinseraten aus 2026, lagebereinigt, und sind Effekte auf den Angebotspreis, nicht auf den Verkaufspreis. Die regulatorischen Fristen sind die der loi Climat et Résilience für das französische Mutterland. Mit der nächsten BDNB-Ausgabe verschieben sich diese Anteile: Lesen Sie sie als Stand Juli 2025, nicht als Konstante.
Häufige Fragen
Heißt F, dass ich nicht vermieten darf?
Noch nicht. F-Objekte dürfen bis zum 1. Januar 2028 neu vermietet werden. G-Objekte nicht mehr, seit dem 1. Januar 2025.
Lässt sich ein DPE ohne Vollsanierung verbessern?
Manchmal. Dach dämmen und einen alten Kessel ersetzen sind die beiden Maßnahmen, die am häufigsten einen Buchstaben bringen. Zwei Buchstaben führen meist über die Wände, und das ist ein anderes Budget.
Ist das DPE belastbar genug, um darauf zu verhandeln?
Es ist ein modellierter Wert, keine Zählerablesung, und zwei Gutachter können einen Buchstaben auseinanderliegen. Belastbar legt es den rechtlichen Status und die Erwartung des nächsten Käufers fest — und beides ist verhandelbar.
Wie sehe ich das für eine konkrete Adresse?
Adresse in den Bericht geben und die Gebäude- und Energieabschnitte zusammen lesen: https://secrets.realestate/de/property-price-calculator
