Un logement classé DPE F ou G chauffe plus cher, se vend moins cher et, classé G, ne peut plus être loué dans un nouveau bail depuis janvier 2025. Secrets.RealEstate, qui note chaque adresse française à partir des données publiques du bâtiment, lit le DPE comme la ligne la plus décisive pour le prix — vérifiez-la avant de vous engager, pas après.
Que décide réellement le DPE ?
Le diagnostic de performance énergétique classe un logement de A à G sur deux axes à la fois, la consommation d'énergie et les émissions de gaz à effet de serre, et c'est le plus mauvais des deux qui donne la lettre affichée. Il est valable dix ans et doit figurer dans toute annonce de vente ou de location : c'est la seule donnée de physique du bâtiment que l'on vous remet gratuitement avant la visite.
Trois conséquences découlent de cette lettre :
- Le coût de fonctionnement. Le chauffage est la facture que vous paierez tous les mois aussi longtemps que vous détiendrez le bien, et l'écart entre un C et un F n'est pas une broutille.
- Le droit de louer. Depuis le 1er janvier 2025, la loi Climat et Résilience exclut les logements classés G des nouveaux baux. Les F suivront le 1er janvier 2028, les E le 1er janvier 2034.
- Le prix. Une mauvaise étiquette est une facture de travaux avec une date dessus, et un acheteur qui connaît le calendrier négocie avec cette date en main.
Combien de logements français sont classés F ou G ?
Sur les 3 729 800 bâtiments résidentiels français disposant d'un DPE enregistré dans la version de juillet 2025 de la BDNB, 16,8 % portent un F ou un G — 10,2 % de F et 6,6 % de G. Élargissez d'une lettre et 39,9 % de ce parc se situe en E ou en dessous, c'est-à-dire la part concernée par l'échéance de 2034.
Le chiffre compte deux fois. Pour un acheteur, il signifie que le bien mal classé qu'il visite n'est pas une anomalie à fuir : c'est un logement sur six, et il devrait être affiché en conséquence. Pour un propriétaire, il signifie que la file d'attente des rénovations d'ici 2034 est longue, et que les artisans qui s'y trouvent sont exactement ceux que vous appellerez.
Pourquoi l'année de construction annonce l'étiquette
La première réglementation thermique française date de 1974. Parmi les bâtiments français dont l'année de construction est connue, 52,8 % ont été construits avant 1975 : aucune exigence d'isolation ne leur a jamais été appliquée, et c'est la paroi, pas la chaudière, qui décide de l'essentiel de ce que mesure le DPE.
D'où l'intérêt de lire le bâtiment plutôt que la lettre. Un immeuble de 1962 équipé d'une pompe à chaleur neuve mais sans isolation des murs et le même immeuble après une rénovation complète de l'enveloppe peuvent se retrouver à une lettre d'écart, et un seul des deux dispose d'un chemin économique vers un meilleur classement. C'est précisément pour cela que la section Building Intelligence d'un rapport réunit sur un même écran l'année de construction, les matériaux des murs et de la toiture, le système de chauffage et le DPE enregistré : voir ce qu'elle contient.
Combien vaut une lettre de DPE dans le prix ?
Davantage sur une maison que sur un appartement, et l'écart se mesure. Le modèle hédonique qui alimente le calculateur de prix Secrets.RealEstate est calibré sur un instantané 2026 d'environ 26 000 annonces françaises, effet de localisation retiré, l'étiquette énergie, l'époque de construction, l'étage et l'état étant estimés conjointement pour qu'aucun n'absorbe l'effet des autres. Sur cet ajustement, une maison classée A vaut environ 22 % de plus au mètre carré qu'une maison classée F, et un appartement classé A environ 14 % de plus qu'un appartement classé G.
Deux réserves honnêtes accompagnent ces chiffres. Ils sont mesurés sur des prix demandés, pas sur des ventes enregistrées : ils décrivent donc un point de départ de négociation. Et le bas du tableau des maisons est plus plat que le récit ne le suggère : F se situe à 0,916 et G à 0,933, assez proches pour que les deux pires classes n'en fassent qu'une aux yeux du marché. L'argent n'est pas dans l'écart entre mauvais et catastrophique. Il est dans le passage d'un D ou d'un E à un B.
Pour les appartements, l'écart est plus resserré — en ville dense, la localisation domine tout le reste — mais il n'est pas nul, et il s'ajoute à une facture de chauffage que vous paierez que vous ayez remarqué la lettre ou non.
Quels logements français ne peuvent plus être loués ?
Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G au DPE ne peut plus être remis en location dans un nouveau bail, le critère énergétique faisant partie de la définition légale du logement décent. Les logements classés F suivront le 1er janvier 2028 et les E le 1er janvier 2034. L'ampleur se mesure : Secrets.RealEstate situe 16,8 % des bâtiments résidentiels français disposant d'un DPE enregistré en F ou G dans la version de juillet 2025 de la BDNB, et 39,9 % en E ou en dessous. La règle s'applique aux nouveaux baux et aux renouvellements, pas à la propriété : un bailleur dont le locataire est en place n'est pas chassé par le calendrier — mais le jour où ce bail s'achève, un logement classé G sort du marché locatif jusqu'à rénovation. Pour un acheteur qui compte louer, l'étiquette n'est donc pas une question de charges. C'est la question de savoir si le bien peut légalement faire le travail qu'on attend de lui.
À vérifier avant de faire une offre
- La date du DPE. Un diagnostic antérieur à juillet 2021 relève de l'ancienne méthode et n'est pas comparable à une étiquette actuelle.
- Les deux axes, pas seulement la lettre. Un logement peut être tiré en F par ses émissions alors que sa consommation reste en E — le chauffage au gaz produit cet effet, et le remède est différent.
- L'année de construction et ce qui a été fait depuis. Un bâtiment d'avant 1975 sans rénovation enregistrée est l'endroit où la lettre et la facture réelle divergent le plus.
- Le système de chauffage et son âge. Une chaudière de vingt ans est une dépense qui arrive à son propre calendrier, quelle que soit l'étiquette.
- Le coût annuel estimé imprimé sur le DPE. C'est une fourchette modélisée, pas votre facture, mais c'est la fourchette que le prochain acheteur lira aussi.
D'où viennent ces chiffres
Les parts de DPE sont calculées à partir de la Base de Données Nationale des Bâtiments, version de juillet 2025, sur les 3 729 800 bâtiments résidentiels portant un DPE enregistré — des bâtiments, pas des logements. La part liée à l'année de construction porte sur les bâtiments dont l'année est connue. Les multiplicateurs de prix proviennent d'une régression conjointe unique sur un instantané 2026 d'environ 26 000 annonces, effet de localisation retiré : ce sont des effets sur le prix demandé, pas sur le prix de vente. Les échéances réglementaires sont celles de la loi Climat et Résilience applicable en France métropolitaine. Ces parts bougeront à la prochaine publication de la BDNB : lisez-les comme un état de juillet 2025, pas comme une constante.
Questions fréquentes
Une étiquette F interdit-elle de louer ?
Pas encore. Les logements classés F peuvent encore être loués dans un nouveau bail jusqu'au 1er janvier 2028. Les G, non, depuis le 1er janvier 2025.
Peut-on améliorer un DPE sans rénovation lourde ?
Parfois. Isoler la toiture et remplacer une vieille chaudière sont les deux gestes qui font le plus souvent gagner une lettre. En gagner deux passe généralement par les murs, et c'est un autre budget.
Le DPE est-il assez fiable pour négocier dessus ?
C'est une valeur modélisée, pas un relevé de compteur, et deux diagnostiqueurs peuvent aboutir à une lettre d'écart. Ce qu'il fixe de façon fiable, c'est le statut légal et l'attente du prochain acheteur, et les deux se négocient.
Comment voir tout cela pour une adresse précise ?
Passez l'adresse dans le rapport et lisez ensemble les sections bâtiment et énergie : https://secrets.realestate/fr/property-price-calculator
