Secrets.RealEstate – Инсайдерский гид по французской недвижимости с поддержкой искусственного интеллекта. Наша миссия: помогать покупателям принимать более умные и безопасные решения.
Привет, Sunshine, ты просматриваешь примерPROотчет.
Toulon: цены на недвижимость и за м² 2026
Secrets.RealEstate рассчитывает свой Real Estate Score для любого французского адреса на основе официальных открытых данных — 36 инсайтов этого отчёта опираются на 18,6 млн нотариальных цен продаж (DVF), государственные карты природных рисков (Géorisques) и национальную базу данных зданий (BDNB).
В этом хорошем районе жители наслаждаются приятной обстановкой, хорошей транспортной связью и достаточным количеством местных удобств. Микрорайон ухоженный, а макрорайон обеспечивает надежную инфраструктуру. Спрос здоровый, что положительно влияет на безопасность инвестиций.
Обзор рыночной эффективности
PROSELLER
Динамика цен в районе: медианная цена за м² (€/м²) по типам недвижимости, с годовой доходностью и волатильностью.
2 632 €
пика Квартира
2025
Лучший год
Динамика цен в районе: медианная цена за м² (€/м²) по типам недвижимости, с годовой доходностью и волатильностью.
Квартира
Эффективность типов недвижимости (2020-2025)
Тип
Годовая доходность
Волатильность
Максимальная просадка
Текущая медианная цена
Квартира
+3.0%
8.8%
-11.7%
2 632 €
Ваша структура инвестиций
Быстрый Калькулятор
Налог на Передачу (5,8%)5,800
Нотариус (0,8%)800
Админ (~1,2%)1,200
Комиссия за Успех (6%)6,000
Финансирование (~1%)1,000
Общие Инвестиции€114,800
Калькулятор финансирования
20%
€22,960
3.5%
1%8%
2.0%
1%5%
Сумма кредита91,840
Ежемесячный платёж€421
из них проценты268
из них погашение153
Проданные объекты поблизости
PROSELLER
A
Ликвидность перепродажи — Очень хорошо
Насколько легко перепродать недвижимость в этом районе
79/100
Оценка
152
Продаж/год
5
Типы недвижимости
150
Общие продажи
95
Квартира
3 109 €/m² ср
31
Хозяйственная постройка
Цена варьируется
24
Промышленное или торговое помещение
2 856 €/m² ср
Секундочку — отмечаем недавние продажи поблизости.
Радиус 500 м
Полная история транзакций
Дата
Цена
Размер
Цена/м²
Комнаты
Тип недв.
Тип сделки
A
17.02.2025
168 290
72
2 337
3
Квартира
Продажа
A
17.02.2025
168 290
Хозяйственная постройка
Продажа
A
17.02.2025
168 290
Хозяйственная постройка
Продажа
A
07.03.2024
12 000
Хозяйственная постройка
Продажа
A
07.11.2022
128 150
Хозяйственная постройка
Продажа
A
07.11.2022
128 150
Хозяйственная постройка
Продажа
A
07.11.2022
128 150
65
1 972
2
Квартира
Продажа
A
18.09.2020
98 000
20
4 900
1
Квартира
Продажа
A
09.01.2020
71 500
65
1 100
2
Квартира
Продажа
A
09.01.2020
71 500
Хозяйственная постройка
Продажа
Показано 1 до 10 из 150 записей
...
Качество воздуха
B+
Рейтинг воздуха
Свежий
Лучше, чем 80% городов по всему миру
Погода для жизни
A
Климатический рейтинг
Превосходство круглый год
Зима
ДЕК - ФЕВ
0°22°
Мягко и солнечно
Весна
МАР - МАЙ
2°35°
Садовый рай
Лето
ИЮН - АВГ
16°37°
Пляжный сезон
Осень
СЕН - НОЯ
1°25°
Идеальная погода
Ваше преимущество перед крупными городами
VS ПАРИЖ
+14°C
Более тёплые зимы
VS MOSCOW
-100%
Меньше отопления требуется
VS ДУБАЙ
-5°C
Более прохладное лето
Солнечная экспозиция
Летнее солнцестояние - самый длинный день
Date: 21.06.2026(Summer Solstice)
Hours of Sunlight
0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12+
Калькулятор теней
Время10:00
Date: 21.06.2026 | Time: 10:00
Доступность и удобства
PROSELLER
Жилая среда
PROSELLER
Шум
PROSELLER
Понимание вашего риска
PROSELLER
Оценка
Что это значит для вас
Природные риски
Наводнение
B+
Риск наводнения выявлен по официальным государственным данным. Прозрачная основа для переговоров, где информированные стороны находят справедливую цену.
Покупатели: Понятные затраты на страхование позволяют точное бюджетирование, гибкость цены типична
Продавцы: Раскрытый риск предотвращает срыв сделки, мотивированные покупатели существуют
Рынок: Недвижимость регулярно торгуется с соответствующими корректировками
Риск наводнения выявлен по официальным государственным данным....
Подъём грунтовых вод
A+
Нет риска подъёма грунтовых вод в данном районе. Подвальные помещения защищены от колебаний уровня грунтовых вод.
Покупатели: Нет проблем с гидроизоляцией нижних уровней
Средняя энергоэффективность — без ограничений DPE класс D: запрет не планируется, но есть потенциал роста стоимости при улучшении до класса C или B. Нет действующих ограничений
Средняя энергоэффективность — без ограничений — DPE класс D: запрет не планируется, но есть потенциал роста стоимости при улучшении до класса C или B....
Достоверность: 100%
GHG FOOTPRINT
INFO
Углеродный след: класс ПГ B (6 кгCO2/м2/год) Класс ПГ B, выбросы 6 кгCO2/м2/год. Энергокласс: D. Низкие выбросы CO2 — экологически соответствует нормам. RE2020 — все более строгие углеродные ограничения для зданий
Углеродный след: класс ПГ B (6 кгCO2/м2/год) — Класс ПГ B, выбросы 6 кгCO2/м2/год. Энергокласс: D. Низкие выбросы CO2 — экологически соответствует...
Достоверность: 90%
GREEN ENERGY
INFO
Нет установок возобновляемой энергии Солнечные панели и возобновляемая энергия не обнаружены. Солнечная установка снижает энергозатраты и повышает стоимость недвижимости. Обратитесь к сертифицированному установщику RGE для оценки солнечной энергии — субсидия MaPrimeRenov''
Нет установок возобновляемой энергии — Солнечные панели и возобновляемая энергия не обнаружены. Солнечная установка снижает энергозатраты и повышает...
Достоверность: 90%
ENERGY BILL ESTIMATE
INFO
Оценка счета за энергию: 78 EUR/месяц (электричество) На основе DPE класса D: 83 кВт·ч/м²/год x 45 м² = 3757 кВт·ч/год. По тарифу 0.25 EUR/кВт·ч (электричество), оценка годовых расходов: 939 EUR (78 EUR/месяц). Улучшение до класса C может снизить счет до примерно 169 EUR/месяц (экономия -90 EUR/месяц, -1086 EUR/год). Сравните с реальными счетами продавца. Оценки DPE могут отличаться на 20-40% от реального потребления. DPE постановление от 31 марта 2021 — энергопотребление в конечной энергии кВт·ч/м²/год
Оценка счета за энергию: 78 EUR/месяц (электричество) — На основе DPE класса D: 83 кВт·ч/м²/год x 45 м² = 3757 кВт·ч/год. По тарифу 0.25 EUR/кВт·ч...
Достоверность: 90%
Состояние здания
RENOVATION SCOPE
HIGH
Выявлено 5 направление(й) ремонта Объем ремонта: стены, окна, двери, крыша, обязательные экспертизы асбест/свинец. 5 направление(й) требуют профессиональной оценки. Запросите сметы у сертифицированных специалистов RGE перед подачей предложения. Запросите детальные сметы у сертифицированных специалистов RGE и учтите объем ремонта при торге за цену
Профиль утепления стен: murs en pierre de taille et moellons constitué d'un seul matériaux Каменные стены без утепления — наружное утепление часто невозможно (ограничения наследия), внутреннее требует управления влажностью (200-350 EUR/м2). Каменные здания требуют специализированных технологий. Стандартные подрядчики могут вызвать повреждения от влаги. Запросите оценку утепления у сертифицированных специалистов RGE перед планированием бюджета ремонта
Профиль утепления стен: murs en pierre de taille et moellons constitué d'un seul matériaux — Каменные стены без утепления — наружное утепление часто...
Достоверность: 90%
RENOVATION PRIORITY
MEDIUM
Приоритет реновации: стены (55% теплопотерь) Распределение теплопотерь: стены 55%, крыша 23%, окна 10%, двери 8%,. Приоритет: утеплить стены в первую очередь (55% потерь).
Приоритет реновации: стены (55% теплопотерь) — Распределение теплопотерь: стены 55%, крыша 23%, окна 10%, двери 8%,. Приоритет: утеплить стены в...
Достоверность: 90%
WINDOW QUALITY
MEDIUM
Качество окон: 1 недостаток(ов), 4 преимущество(а) Оценка окон: Недостатки: без низкоэмиссионного покрытия. Преимущества: двойное остекление, профиль bois (хорошая теплоизоляция), изолирующий газ (air sec), ставни (abscence de fermeture pour la baie vitrée) Запросите сметы на замену окон у сертифицированных специалистов RGE
Качество окон: 1 недостаток(ов), 4 преимущество(а) — Оценка окон: Недостатки: без низкоэмиссионного покрытия. Преимущества: двойное остекление,...
Достоверность: 90%
BUILDING MATERIALS
INFO
Строительные материалы: стены: AGGLOMERE, крыша: INDETERMINE Строительные материалы: стены: AGGLOMERE, крыша: INDETERMINE. Этажей: 6, квартир: 33. Тип материала влияет на потенциал утепления, стоимость обслуживания и ограничения при ремонте.
Риск свинцовая краска + асбест (постройка 1945) Здание 1945 года (эпоха pre_1948). Обязательна экспертиза CREP (оценка риска свинца). Обязательно заключение DTA (техническое досье асбеста). Требуйте эти заключения ДО подписания договора купли-продажи. Требуйте сертифицированные экспертизы до покупки — обязанность продавца (CREP + DTA) Кодекс здравоохранения L1334-5 (свинец), Трудовой кодекс R4412-97 (асбест)
Риск свинцовая краска + асбест (постройка 1945) — Здание 1945 года (эпоха pre_1948). Обязательна экспертиза CREP (оценка риска свинца). Обязательно...
Достоверность: 80%
RADON RISK
HIGH
Высокая зона радона (категория 3) — риск рака легких Категория риска радона 3. Радон — радиоактивный газ, 2-я причина рака легких. Установите детектор радона, обеспечьте механическую вентиляцию. Измерение обязательно для общественных зданий в этой зоне. Установить детектор радона и обратиться к специалисту по вентиляции при уровнях выше 300 Бк/м3 Кодекс здравоохранения R1333-28 — измерение радона обязательно в зонах категории 3
Высокая зона радона (категория 3) — риск рака легких — Категория риска радона 3. Радон — радиоактивный газ, 2-я причина рака легких. Установите...
Оценка рисков: HIGH — 18 выводов получено — Критических: 0, Высоких: 5, Средних: 5 из 18 всего. Основные проблемы: Обнаружено 4 дефект(ов) тепловой...
Достоверность: 60% — проверьте самостоятельно
CLAY RISK
MEDIUM
Умеренный риск глинистых почв — следите за трещинами Зона риска глинистых почв: Moyen. Некоторый риск движения грунта. Проверьте микротрещины в несущих стенах и вокруг дверных/оконных проемов. Геотехническая экспертиза (G1/G2) обязательна в глинистых зонах — запросить у сертифицированного геотехника Loi ELAN ст. 68 — геотехническая экспертиза обязательна в глинистых зонах (с 2020)
Умеренный риск глинистых почв — следите за трещинами — Зона риска глинистых почв: Moyen. Некоторый риск движения грунта. Проверьте микротрещины в...
Достоверность: 100%
Расположение и инфраструктура
PRIORITY NEIGHBORHOOD
INFO
Приоритетный район: Centre Ville Это здание находится в QPV "Centre Ville" (Quartier Prioritaire). Эта зона имеет специфические налоговые льготы (сниженный НДС на ремонт, право на Pinel+), но может иметь социально-экономические проблемы. Проверьте право на налоговые льготы и субсидии QPV перед покупкой Loi de programmation pour la ville et la cohesion urbaine (2014)
Приоритетный район: Centre Ville — Это здание находится в QPV "Centre Ville" (Quartier Prioritaire). Эта зона имеет специфические налоговые льготы...
Достоверность: 70%
SOCIAL HOUSING
INFO
Социальное жильё: 33 единиц(а) в здании Данные социального жилья: 33 единиц(а) социального жилья, 1804 м2 общей жилой площади. Наличие социального жилья может влиять на динамику совладения, стандарты обслуживания и характер района. Loi SRU ст. 55 — муниципалитеты обязаны поддерживать 20-25% социального жилья
Социальное жильё: 33 единиц(а) в здании — Данные социального жилья: 33 единиц(а) социального жилья, 1804 м2 общей жилой площади. Наличие социального...
Достоверность: 70%
INTERNET QUALITY
POSITIVE
Оптоволокно (FTTH) доступно — 2 точек подключения В здании 2 точек подключения с технологиями: Медь (ADSL/VDSL), Оптоволокно (FTTH). Оптоволокно доступно — высокоскоростной интернет. Положительный фактор для стоимости и удаленной работы.
Оптоволокно (FTTH) доступно — 2 точек подключения — В здании 2 точек подключения с технологиями: Медь (ADSL/VDSL), Оптоволокно (FTTH). Оптоволокно...
Достоверность: 70%
Нормативы и комфорт
REGULATORY CONSTRAINT
MEDIUM
Градостроительные ограничения: градостроительное ограничение Это здание подпадает под: градостроительное ограничение. Любые изменения фасада, крыши или конструкции требуют согласования ABF. Дополнительные сроки 3-6 месяцев. Материалы и технологии ремонта предписаны. Согласование ABF обязательно — ожидайте значительные надбавки на фасадные и кровельные работы Кодекс наследия L621-1 (памятники), L631-1 (охраняемые зоны)
Градостроительные ограничения: градостроительное ограничение — Это здание подпадает под: градостроительное ограничение. Любые изменения фасада, крыши...
Достоверность: 100%
COMFORT QUALITY
MEDIUM
Комфорт: 1 преимуществ, 4 недостатков Преимущества: сквозное проветривание (сквозная квартира). Недостатки: односторонняя ориентация фасада, первый этаж (легкий доступ, больше шума), нет кондиционера, только естественная вентиляция Рассмотрите улучшения по недостаткам комфорта — они влияют на стоимость при перепродаже
Внимательно изучите эти 17 советов и рассмотрите каждый пункт с максимальной точностью. Даже один упущенный аспект может причинить финансовый ущерб в размере десятков или даже сотен тысяч евро.
Совет
1
Проверить договор купли-продажи
Проверьте предварительный договор купли-продажи (compromis de vente) у нотариуса или юриста для безопасности.
Отсутствуют отлагательные условия – покупатель теряет задаток при отказе от сделки.
После подписания compromis de vente французское законодательство предоставляет 10-дневный срок на отказ (délai de rétractation) – вы можете отказаться с полным возвратом задатка без объяснения причин.
10 дней начинаются на следующий день после получения подписанного compromis заказным письмом с уведомлением о вручении (lettre recommandée avec accusé de réception).
Отказ должен быть отправлен заказным письмом – электронная почта или устное уведомление не считаются.
Если 10-й день приходится на выходной или праздничный день, срок продлевается до следующего рабочего дня.
2
Проверить кадастр и обременения
Проверьте записи о сервитутах (servitudes), правах прохода (droits de passage) или ипотеках (hypothèques) в Службе земельной регистрации (Service de Publicité Foncière).
Обнаружен старый сервитут – сосед имеет постоянное право прохода через сад.
3
Завершить финансирование
Убедитесь, что ваш ипотечный кредит (prêt immobilier) одобрен до подписания окончательного акта (acte authentique).
Кредит отклонен после предварительного договора – 10% задатка потеряно.
