Der Angebotspreis ist eine Meinung, der beurkundete Verkaufspreis der Wohnung nebenan eine Tatsache — in Frankreich sind das selten dieselbe Zahl. Secrets.RealEstate baut seine Schätzung aus 18,6 Millionen notariellen Verkaufspreisen statt aus Inseraten — deshalb liegt das Ergebnis oft unter dem Preis im Schaufenster.
Warum der Angebotspreis nicht der Preis ist
Ein Angebotspreis wird von einem Verkäufer und einem Makler festgelegt, bevor irgendein Käufer geantwortet hat. Er trägt die Hoffnungen des Verkäufers, den Auftrag des Maklers und das, was der Nachbar 2021 bekommen hat. Er ist eine Ausgangsposition, und in einem langsameren Markt eine Ausgangsposition, die altert.
Ein beurkundeter Verkaufspreis ist das Gegenteil: Er ist das, was ein Käufer tatsächlich gezahlt hat, von einem Notar registriert und vom französischen Staat veröffentlicht. Er kommt spät — ein Verkauf erreicht die öffentliche Datei Monate nach dem Handschlag — aber er ist keine Meinung. Der praktische Schritt für einen Käufer: das Inserat als Hypothese behandeln und die beurkundeten Verkäufe im Umkreis von wenigen hundert Metern als Beleg.
An beidem herrscht kein Mangel. Am 17. September 2026 hielt die Plattform 63.085 aktive französische Inserate, stündlich aktualisiert, während die Verkaufsdatei hinter der Schätzung 18,6 Millionen Transaktionen zwischen Januar 2020 und Juni 2025 enthält.
Woher kommen französische Verkaufspreise?
Aus DVF, der offenen Datei der notariellen Eigentumsübertragungen, veröffentlicht von der französischen Finanzverwaltung. Jeder Wohnungsverkauf in Frankreich wird registriert, und das Register ist öffentlich: Adresse, Datum, Fläche, Preis. Es ist der beste öffentliche Datensatz im europäischen Wohnimmobilienmarkt, und er ist kostenlos.
Seine Grenzen sollte man kennen, bevor man sich darauf stützt:
- Er hinkt hinterher. Eine Transaktion erscheint Monate nach Abschluss, die jüngsten Monate sind deshalb immer dünn.
- Er beschreibt die Transaktion, nicht die Wohnung. Zustand, Aussicht, Etage und Sanierungsgeschichte stehen nicht darin.
- Er hält den Preis fest, nicht den Deal. Ein auffällig niedriger Preis kann ein Verkauf in der Familie sein.
- Er endet dort, wo Ihre geografische Geduld endet: Eine einzelne Adresse braucht die Verkäufe um sie herum, nicht den Gemeindedurchschnitt, und zwischen beiden kann ein Drittel liegen.
Was bewegt den Quadratmeterpreis wirklich?
Die Lage zuerst, und nicht knapp — aber sobald der Lageeffekt herausgerechnet ist, tauchen in den französischen Angebotsdaten immer dieselben vier Merkmale auf. Die Zahlen unten stammen aus einer gemeinsamen Regression auf einem Snapshot von rund 26.000 französischen Inseraten aus 2026, wobei jedes Merkmal neben den anderen geschätzt wurde, damit keines den Effekt des Nachbarn aufsaugt:
- Meerblick ist etwa 18 % bei einer Wohnung und etwa 15 % bei einem Haus wert.
- Der Zustand ist bei einer Wohnung etwa 13 % wert: ein Inserat mit „renoviert“ gegen eines mit „renovierungsbedürftig“.
- Die Bauepoche bewegt Wohnungen stärker als beides: Ein Gebäude vor 1949 trägt je Quadratmeter rund 23 % mehr als eines von 1949 bis 1974.
- Ein Stellplatz wird getrennt und örtlich bewertet. Über 386.000 in DVF erfasste Einzelverkäufe von Stellplätzen zwischen 2020 und 2025 reicht der Wert von rund 12.000 € im untersten Zehntel des Rasters bis zu 33.000 € in der teuersten Zelle in der Bucht von Nizza, mit einem Median um 26.500 €.
Alle vier sind an Angebotspreisen gemessen, nicht an Verkäufen: Lesen Sie sie als das, was der Markt für ein Merkmal verlangt, nicht als das, was er am Ende zahlt.
Was ist Meerblick in Frankreich wert?
Rund 18 % bei einer Wohnung und rund 15 % bei einem Haus, gemessen an französischen Angebotspreisen. Die Zahl stammt aus dem hedonischen Modell hinter dem Preisrechner von Secrets.RealEstate, kalibriert auf einem Snapshot von rund 26.000 Inseraten aus 2026 mit herausgerechnetem Lageeffekt — der Aufschlag ist also das, was übrig bleibt, wenn zwei ansonsten vergleichbare Objekte am selben Ort verglichen werden, eines mit Blick, eines ohne. Die statistische Stärke unterscheidet sich zwischen beiden: Der Wohnungskoeffizient ist der belastbarere, der Hauskoeffizient stützt sich auf weniger Beobachtungen. Zwei Vorbehalte gehören zur Zahl. Sie ist auf Inseraten kalibriert, nicht auf beurkundeten Verkäufen, beschreibt also einen Ausgangspunkt und keinen realisierten Aufschlag. Und „Meerblick“ in einem Inserat ist eine Behauptung des Verkäufers, die vom Panorama bis zum Spalt zwischen zwei Dächern reicht — genau deshalb lohnt der Abgleich mit der tatsächlichen Ausrichtung des Gebäudes, bevor man dafür zahlt.
Die Kosten, die nach dem Preis kommen
Der Preis ist nicht die Ausgabe. Bei einer Bestandsimmobilie in Frankreich beginnt der feste öffentliche Teil der Rechnung bei rund 6,6 % des Kaufpreises: etwa 5,8 % Grunderwerbsteuer, aufgeteilt zwischen Staat, Region und Departement, plus etwa 0,8 % regulierte Notargebühren. Seit 2025 darf ein Departement seinen Anteil daran anheben, und viele haben das getan — schlagen Sie den Satz des Departements nach, statt vom Mindestwert auszugehen. Makler- und Servicegebühren kommen obendrauf, typischerweise 6 bis 8 %, und diese sind verhandelbar, wie es der erste Block nicht ist.
Zwei Folgen für ein Angebot. Erstens ist die Zahl, die Sie bieten können, nicht die Zahl in Ihrem Budget — ziehen Sie den festen Teil ab, bevor Sie anfangen. Zweitens spart jeder verhandelte Euro etwas mehr als einen Euro, weil die Grunderwerbsteuer am Preis hängt. Die vollständige Aufstellung Zeile für Zeile steht im Bericht: ansehen, wie sich die Kosten aufteilen.
Ihre Zahl in fünf Schritten
- Ziehen Sie die beurkundeten Verkäufe im Umkreis von rund 500 m um die Adresse, über die letzten drei Jahre, im selben Objekttyp.
- Rechnen Sie jeden davon in einen Quadratmeterpreis um und nehmen Sie den Median, nicht den Mittelwert — ein Ausreißer verschiebt einen Mittelwert und kann einen Median nicht verschieben.
- Korrigieren Sie um das, was das Register nicht führt: Aussicht, Etage, Zustand, Epoche, Stellplatz.
- Vergleichen Sie das Ergebnis mit dem Angebotspreis und schreiben Sie die Differenz in Euro auf. Diese Differenz ist Ihr Verhandlungsspielraum, und sie hat eine Quelle, die Sie zeigen können.
- Rechnen Sie die Erwerbsnebenkosten auf Ihr endgültiges Gebot und prüfen Sie die Summe gegen das Budget, nicht gegen den Preis.
Die ganze Abfolge macht die Schätzung automatisch, Korrekturen eingeschlossen: https://secrets.realestate/de/property-price-calculator
Woher diese Zahlen stammen
Verkaufspreise: DVF, Transaktionen von Januar 2020 bis Juni 2025, 18,6 Millionen Zeilen. Merkmalseffekte: eine gemeinsame Regression auf einem Snapshot von rund 26.000 Angebotsinseraten aus 2026, lagebereinigt — Angebot, nicht Verkauf. Stellplatzwerte: 386.000 Einzelverkäufe von Stellplätzen aus den DVF-Nebengebäudedaten, 2020 bis 2025, aggregiert auf einem 0,1°-Raster; „bis zu 33.000 €“ ist die stärkste einzelne Zelle, keine Zahl für ganz Nizza. Zahl aktiver Inserate: 63.085 am 17. September 2026, ein Wert, der sich stündlich ändert. Gebührensätze: das französische Schema mit Stand 2026; die Grunderwerbsteuer variiert je Departement, und mehrere liegen seit der Anhebungsoption von 2025 über dem Basissatz.
Häufige Fragen
Sind Verkaufspreise in Frankreich öffentlich?
Ja. Notarielle Übertragungen werden in der offenen DVF-Datei veröffentlicht, mit Preis, Datum, Fläche und Adresse, für nahezu jeden Wohnungsverkauf im französischen Mutterland.
Warum liegt die Schätzung unter dem Angebotspreis?
Weil sie aus dem gebaut ist, was Käufer gezahlt haben, nicht aus dem, was Verkäufer verlangt haben. Eine dauerhafte Lücke zwischen beiden ist das Nützlichste, was ein Käufer vor einem Angebot wissen kann.
Wie weit sollen Vergleichsverkäufe zurückreichen?
Drei Jahre sind in einem ruhigen Markt brauchbar und in einem schnellen zu lang. Je näher und jünger der Vergleich, desto weniger Korrekturen müssen Sie verteidigen.
Reicht der Gemeindedurchschnitt?
Selten. Innerhalb einer französischen Gemeinde kann der Quadratmeterpreis zwischen zwei Straßen um ein Drittel abweichen — deshalb schlagen die Verkäufe rund um die Adresse den Durchschnitt über die Stadt.
