Una casa francese in classe DPE F o G costa di più da riscaldare, si vende a meno e, se è in classe G, dal 2025 non si affitta più con un nuovo contratto. Secrets.RealEstate, che valuta ogni indirizzo francese a partire dai dati pubblici sugli edifici, considera il DPE la riga più decisiva per il prezzo di un annuncio: leggila prima di impegnarti, non dopo.
Che cosa decide davvero il DPE?
Il diagnostic de performance énergétique classifica una casa dalla A alla G su due assi insieme, consumo di energia ed emissioni di gas serra, e la lettera che vedi è la peggiore delle due. Vale dieci anni e deve comparire in ogni annuncio di vendita e di affitto: è l'unico dato di fisica dell'edificio che ti viene consegnato gratis prima di una visita.
Dalla lettera discendono tre cose:
- Il costo di esercizio. Il riscaldamento è la bolletta che pagherai ogni mese finché la casa sarà tua, e la distanza fra una C e una F non è un arrotondamento.
- Il diritto di affittare. Con la loi Climat et Résilience gli immobili in classe G sono esclusi dai nuovi contratti dal 1° gennaio 2025. Le F seguono il 1° gennaio 2028, le E il 1° gennaio 2034.
- Il prezzo. Una cattiva etichetta è una fattura di ristrutturazione con una data sopra, e un acquirente che conosce il calendario tratta con quella data in mano.
Quante case francesi sono in classe F o G?
Dei 3.729.800 edifici residenziali francesi con un DPE registrato nella versione di luglio 2025 della BDNB, il 16,8 % porta una F o una G: 10,2 % di F e 6,6 % di G. Allarga di una lettera e il 39,9 % di quel patrimonio è in E o peggio, che è la quota che va incontro alla scadenza del 2034.
Il numero conta due volte. Per chi compra significa che l'immobile mal classificato che sta visitando non è un'anomalia da evitare a prima vista: è una casa su sei sul mercato, e dovrebbe essere prezzata di conseguenza. Per chi possiede significa che la fila per ristrutturare da qui al 2034 è lunga, e che le imprese in quella fila sono le stesse che chiamerai tu.
Perché l'anno di costruzione anticipa la lettera
La prima normativa termica francese è entrata in vigore nel 1974. Fra gli edifici francesi con anno di costruzione noto, il 52,8 % è stato costruito prima del 1975: a nessuno di essi è mai stato applicato un requisito di isolamento, e su gran parte di ciò che il DPE misura decide l'involucro, non la caldaia.
Da qui la ragione pratica per leggere l'edificio invece della lettera. Un fabbricato del 1962 con pompa di calore nuova e muri non isolati e lo stesso fabbricato dopo una riqualificazione completa dell'involucro possono distare una lettera, e solo uno dei due ha una strada economica verso una classe migliore. È esattamente per questo che la sezione Building Intelligence di un report mette su un'unica schermata anno di costruzione, materiale di muri e copertura, impianto di riscaldamento e DPE registrato: vedere che cosa contiene.
Quanto vale una lettera di DPE sul prezzo?
Su una casa indipendente più che su un appartamento, e la distanza è misurabile. Il modello edonico dietro il calcolatore di prezzo di Secrets.RealEstate è calibrato su uno snapshot 2026 di circa 26.000 annunci francesi, con l'effetto della localizzazione rimosso e con etichetta energetica, epoca di costruzione, piano e stato stimati insieme, così che nessuno assorba l'effetto dell'altro. Su quella stima una casa in classe A vale circa il 22 % in più al metro quadro di una casa in classe F, e un appartamento in classe A circa il 14 % in più di uno in classe G.
Due cautele oneste accompagnano quelle cifre. Sono misurate su prezzi richiesti, non su compravendite registrate, quindi descrivono un punto di partenza della trattativa. E la parte bassa della tabella delle case è più piatta di quanto il racconto suggerisca: F sta a 0,916 e G a 0,933, abbastanza vicine da rendere le due classi peggiori praticamente una sola agli occhi del mercato. I soldi non stanno nella differenza fra pessimo e disastroso. Stanno nel passaggio da una D o una E a una B.
Per gli appartamenti la forbice è più stretta — in città densa la posizione domina tutto il resto — ma non è nulla, e si somma a una bolletta di riscaldamento che pagherai comunque.
Quali case francesi non possono più essere affittate?
Dal 1° gennaio 2025 un alloggio classificato G nel DPE non può più essere consegnato con un nuovo contratto di locazione, perché il criterio energetico fa parte della definizione legale di alloggio dignitoso. Gli alloggi in F seguono il 1° gennaio 2028 e quelli in E il 1° gennaio 2034. L'ordine di grandezza è misurabile: Secrets.RealEstate colloca il 16,8 % degli edifici residenziali francesi con DPE registrato in F o G nella versione di luglio 2025 della BDNB, e il 39,9 % in E o peggio. La regola morde sui nuovi contratti e sui rinnovi, non sulla proprietà: un locatore con l'inquilino in casa non viene cacciato dal calendario, ma il giorno in cui quel contratto finisce un appartamento in G esce dal mercato dell'affitto finché non viene ristrutturato. Per chi compra per affittare, quindi, l'etichetta non è una questione di spese correnti. È la questione se l'immobile possa legalmente fare il suo mestiere.
Che cosa controllare prima di fare un'offerta
- La data del DPE. Tutto ciò che è stato emesso prima di luglio 2021 usa il vecchio metodo e non è confrontabile con un'etichetta attuale.
- Entrambi gli assi, non solo la lettera. Una casa può essere trascinata in F dalle emissioni mentre il consumo resta in E: il riscaldamento a gas fa questo, e il rimedio è diverso.
- L'anno di costruzione e che cosa è stato fatto da allora. Un edificio anteriore al 1975 senza ristrutturazioni registrate è il punto in cui lettera e bolletta reale divergono di più.
- L'impianto di riscaldamento e la sua età. Una caldaia di vent'anni è una spesa che arriva con il proprio calendario, qualunque cosa dica l'etichetta.
- Il costo annuo stimato stampato sul DPE. È un intervallo modellato, non la tua bolletta, ma è l'intervallo che leggerà anche il prossimo acquirente.
Da dove vengono questi numeri
Le quote DPE sono calcolate dalla Base de Données Nationale des Bâtiments, versione di luglio 2025, sui 3.729.800 edifici residenziali che portano un DPE registrato: edifici, non alloggi. La quota per anno di costruzione riguarda gli edifici con anno noto. I moltiplicatori di prezzo vengono da un'unica regressione congiunta su uno snapshot 2026 di circa 26.000 annunci, al netto della localizzazione, e sono effetti sul prezzo richiesto, non sul prezzo di vendita. Le date regolamentari sono quelle della loi Climat et Résilience applicabile nella Francia metropolitana. Alla prossima pubblicazione della BDNB queste quote si muoveranno: leggile come una fotografia di luglio 2025, non come una costante.
Domande frequenti
Una F significa che non posso affittare?
Non ancora. Gli alloggi in F possono ancora essere affittati con un nuovo contratto fino al 1° gennaio 2028. Quelli in G no, dal 1° gennaio 2025.
Si può migliorare un DPE senza ristrutturare tutto?
A volte. Isolare il tetto e sostituire una vecchia caldaia sono i due interventi che più spesso spostano una lettera. Attraversarne due passa di solito dai muri, ed è un altro budget.
Il DPE è abbastanza affidabile per trattarci sopra?
È un valore modellato, non una lettura di contatore, e due tecnici possono arrivare a una lettera di distanza. Quello che fissa in modo affidabile è lo stato giuridico e l'aspettativa del prossimo acquirente, e sono entrambi fatti negoziabili.
Dove vedo tutto questo per un indirizzo preciso?
Passa l'indirizzo nel report e leggi insieme le sezioni edificio ed energia: https://secrets.realestate/it/property-price-calculator
