El precio pedido de una vivienda francesa es una opinión; el precio registrado del piso de al lado es un hecho, y rara vez coinciden. Secrets.RealEstate construye su estimación a partir de 18,6 millones de precios de venta notariados en lugar de anuncios, y por eso la cifra que devuelve suele quedar por debajo de la del escaparate.
Por qué el precio pedido no es el precio
Un precio pedido lo fijan un vendedor y un agente antes de que ningún comprador haya respondido. Lleva dentro las esperanzas del vendedor, el encargo de la agencia y lo que consiguió el vecino en 2021. Es una posición de partida y, en un mercado más lento, una posición de partida que envejece.
Un precio de venta registrado es lo contrario: es lo que un comprador pagó realmente, inscrito por un notario y publicado por el Estado francés. Llega tarde —una venta entra en el fichero público meses después del apretón de manos— pero no es una opinión. El movimiento práctico para un comprador es tratar el anuncio como una hipótesis y las ventas registradas a unos cientos de metros como la prueba.
De ninguna de las dos cosas falta material. El 17 de septiembre de 2026 la plataforma tenía 63.085 anuncios franceses activos, actualizados cada hora, mientras que el fichero de ventas que alimenta la estimación contiene 18,6 millones de transacciones registradas entre enero de 2020 y junio de 2025.
¿De dónde salen los precios de venta franceses?
De DVF, el fichero abierto de transmisiones notariadas que publica la administración tributaria francesa. Toda venta de vivienda en Francia se registra, y el registro es público: dirección, fecha, superficie, precio. Es el mejor conjunto de datos públicos del residencial europeo, y es gratuito.
Conviene conocer sus límites antes de apoyarse en él:
- Llega con retraso. Una transacción aparece meses después de la firma, así que los meses más recientes siempre están escasos.
- Describe la transacción, no la vivienda. Estado, vistas, planta e historial de reformas no están en el fichero.
- Registra el precio, no el acuerdo. Un precio que parece bajo puede ser una venta entre familiares.
- Se detiene donde se detiene tu paciencia geográfica: una dirección necesita las ventas de su entorno, no la media municipal, y entre ambas puede haber un tercio de diferencia.
¿Qué mueve realmente el precio por metro cuadrado?
La localización, la primera y no por poco. Pero una vez retirado el efecto de localización, en los datos de oferta franceses reaparecen siempre los mismos cuatro atributos. Las cifras siguientes proceden de una única regresión conjunta sobre una muestra de 2026 de unos 26.000 anuncios franceses, con cada atributo estimado junto a los demás para que ninguno absorba el efecto del vecino:
- Unas vistas al mar valen alrededor de un 18 % en un piso y alrededor de un 15 % en una casa.
- El estado vale alrededor de un 13 % en un piso: un anuncio descrito como reformado frente a otro descrito como a reformar.
- La época de construcción mueve los pisos más que cualquiera de los dos anteriores: un edificio anterior a 1949 vale en torno a un 23 % más por metro cuadrado que uno de 1949-1974.
- Una plaza de aparcamiento se valora aparte y localmente. Sobre 386.000 ventas de plazas independientes registradas en DVF entre 2020 y 2025, el valor va de unos 12.000 € en el decil inferior de la malla hasta 33.000 € en la celda más cara de la bahía de Niza, con una mediana en torno a 26.500 €.
Los cuatro están medidos sobre precios pedidos, no sobre ventas: léelos como lo que el mercado pide por un atributo, no como lo que acaba pagando.
¿Cuánto añaden las vistas al mar al precio?
Alrededor de un 18 % en un piso y alrededor de un 15 % en una casa, medido sobre precios pedidos franceses. La cifra procede del modelo hedónico que hay detrás de la calculadora de precios de Secrets.RealEstate, calibrado sobre una muestra de 2026 de unos 26.000 anuncios con el efecto de localización retirado, de modo que la prima es lo que queda al comparar dos viviendas por lo demás equivalentes en el mismo sitio, una con vistas y otra sin ellas. La solidez estadística difiere entre ambas: el coeficiente de pisos es el más firme del par, el de casas se apoya en menos observaciones. Dos cautelas acompañan al número. Está calibrado sobre anuncios y no sobre ventas registradas, así que describe un punto de partida y no una prima realizada. Y las «vistas al mar» de un anuncio son una afirmación del vendedor, que va del panorama a una franja entre dos tejados: por eso conviene contrastarlas con la orientación real del edificio antes de pagarlas.
Los costes que llegan después del precio
El precio no es el desembolso. En una vivienda usada francesa, la parte pública fija de la factura arranca en torno al 6,6 % del precio de compra: alrededor del 5,8 % en impuesto de transmisiones repartido entre Estado, región y departamento, más cerca del 0,8 % en honorarios notariales regulados. Desde 2025 un departamento puede subir su parte de ese impuesto, y muchos lo han hecho: consulta el tipo del departamento en vez de dar por buena la cifra mínima. Los honorarios de agencia van encima, normalmente entre el 6 % y el 8 %, y esos sí se negocian de una forma que el primer bloque no permite.
Dos consecuencias para una oferta. Primera: la cifra que puedes ofrecer no es la de tu presupuesto, resta la parte fija antes de empezar. Segunda: como el impuesto de transmisiones escala con el precio, cada euro que negocias te ahorra algo más de un euro. El desglose línea a línea está en el informe: ver cómo se reparte el coste.
Construir tu cifra en cinco pasos
- Extrae las ventas registradas en unos 500 m alrededor de la dirección, de los últimos tres años, del mismo tipo de inmueble.
- Conviértelas todas a precio por metro cuadrado y toma la mediana, no la media: un valor extremo mueve una media y no puede mover una mediana.
- Ajusta por lo que el registro no recoge: vistas, planta, estado, época, aparcamiento.
- Compara el resultado con el precio pedido y anota la diferencia en euros. Esa diferencia es tu margen de negociación, y tiene una fuente que puedes enseñar.
- Suma los gastos de compra a lo que finalmente ofertes y contrasta el total con el presupuesto, no con el precio.
Toda la secuencia es lo que hace la estimación de forma automática, ajustes incluidos: https://secrets.realestate/es/property-price-calculator
De dónde salen estas cifras
Precios de venta: DVF, transacciones registradas de enero de 2020 a junio de 2025, 18,6 millones de filas. Efectos de atributos: una única regresión conjunta sobre una muestra de 2026 de unos 26.000 anuncios, sin efecto de localización — precios pedidos, no de venta. Valores de aparcamiento: 386.000 transacciones de plazas independientes de los anexos de DVF, 2020-2025, agregadas en una malla de 0,1°; «hasta 33.000 €» es la celda más alta, no una cifra para toda Niza. Anuncios activos: 63.085 el 17 de septiembre de 2026, una cifra que cambia cada hora. Tipos de gastos: el esquema francés vigente en 2026; el impuesto de transmisiones varía por departamento y varios están por encima del tipo base desde la opción de subida de 2025.
Preguntas frecuentes
¿Son públicos los precios de venta en Francia?
Sí. Las transmisiones notariadas se publican en el fichero abierto DVF, con precio, fecha, superficie y dirección, para casi todas las ventas residenciales de la Francia metropolitana.
¿Por qué la estimación es inferior al precio pedido?
Porque se construye con lo que pagaron los compradores, no con lo que pidieron los vendedores. Una brecha persistente entre ambos es lo más útil que un comprador puede saber antes de ofertar.
¿Cuánto hay que retroceder con los comparables?
Tres años funcionan en un mercado estable y son demasiados en uno rápido. Cuanto más cercano y reciente sea el comparable, menos ajustes tendrás que defender.
¿Sirve la media del municipio?
Pocas veces. Dentro de un mismo municipio francés el precio por metro cuadrado puede diferir un tercio entre dos calles, y por eso las ventas del entorno de la dirección ganan a la media del pueblo.
