Le prix affiché d'un logement est une opinion ; le prix enregistré de l'appartement d'à côté est un fait, et les deux coïncident rarement. Secrets.RealEstate construit son estimation à partir de 18,6 millions de prix de vente notariés plutôt que d'annonces, ce qui explique que le chiffre obtenu soit souvent inférieur à celui de la vitrine.
Pourquoi le prix affiché n'est pas le prix
Un prix affiché est fixé par un vendeur et un agent, avant qu'aucun acheteur n'ait répondu. Il contient les espoirs du vendeur, le mandat de l'agence et ce que le voisin a obtenu en 2021. C'est une position de départ, et dans un marché qui ralentit, une position de départ qui vieillit.
Un prix de vente enregistré est l'inverse : c'est ce qu'un acheteur a réellement payé, acté par un notaire et publié par l'État. Il arrive tard — une vente entre dans le fichier public plusieurs mois après la poignée de main — mais ce n'est pas une opinion. Le réflexe utile pour un acheteur est de traiter l'annonce comme une hypothèse et les ventes enregistrées à quelques centaines de mètres comme la preuve.
Ni l'un ni l'autre ne manquent. Le 17 septembre 2026, la plateforme comptait 63 085 annonces françaises actives, actualisées toutes les heures, tandis que le fichier de ventes qui alimente l'estimation contient 18,6 millions de transactions enregistrées entre janvier 2020 et juin 2025.
D'où viennent les prix de vente français ?
De DVF, le fichier ouvert des mutations à titre onéreux publié par l'administration fiscale. Chaque vente de logement en France est enregistrée, et le registre est public : adresse, date, surface, prix. C'est le meilleur jeu de données publiques du résidentiel en Europe, et il est gratuit.
Ses limites méritent d'être connues avant de s'appuyer dessus :
- Il est en retard. Une transaction apparaît des mois après la signature, donc les mois les plus récents sont toujours clairsemés.
- Il décrit la transaction, pas le logement. L'état, la vue, l'étage et l'historique des travaux n'y figurent pas.
- Il enregistre le prix, pas l'accord. Un prix qui paraît bas peut être une vente familiale.
- Il s'arrête là où s'arrête votre patience géographique : une adresse a besoin des ventes qui l'entourent, pas de la moyenne communale, et l'écart entre les deux peut atteindre un tiers.
Qu'est-ce qui fait bouger le prix au mètre carré ?
La localisation d'abord, et de loin — mais une fois l'effet de localisation retiré, ce sont toujours les quatre mêmes attributs qui ressortent des annonces françaises. Les chiffres ci-dessous proviennent d'une régression conjointe unique sur un instantané 2026 d'environ 26 000 annonces françaises, chaque attribut étant estimé à côté des autres pour qu'aucun n'absorbe l'effet du voisin :
- Une vue mer vaut environ 18 % sur un appartement et environ 15 % sur une maison.
- L'état vaut environ 13 % sur un appartement : une annonce décrite comme rénovée face à une annonce décrite comme à rafraîchir.
- L'époque de construction fait davantage bouger les appartements que les deux précédents : un immeuble d'avant 1949 vaut environ 23 % de plus au mètre carré qu'un immeuble de 1949-1974.
- Une place de stationnement se valorise séparément et localement. Sur 386 000 ventes de stationnements isolés enregistrées dans DVF entre 2020 et 2025, la valeur va d'environ 12 000 € pour le dernier décile de la grille jusqu'à 33 000 € dans la cellule la plus chère de la baie de Nice, avec une médiane autour de 26 500 €.
Les quatre sont mesurés sur des prix demandés, pas sur des ventes : lisez-les comme ce que le marché demande pour un attribut, pas comme ce qu'il finit par payer.
Combien vaut une vue mer en France ?
Environ 18 % sur un appartement et environ 15 % sur une maison, mesurés sur les prix demandés français. Le chiffre vient du modèle hédonique qui alimente le calculateur de prix Secrets.RealEstate, calibré sur un instantané 2026 d'environ 26 000 annonces avec l'effet de localisation retiré : la prime est donc ce qui reste quand on compare deux logements par ailleurs comparables au même endroit, l'un avec la vue, l'autre sans. La robustesse statistique diffère entre les deux : le coefficient des appartements est le plus solide des deux, celui des maisons repose sur moins d'observations. Deux précautions accompagnent le chiffre. Il est calibré sur des annonces et non sur des ventes enregistrées : il décrit un point de départ, pas une prime réalisée. Et la « vue mer » d'une annonce est une affirmation du vendeur, qui va du panorama au triangle entre deux toits — raison pour laquelle il vaut mieux la vérifier sur l'orientation réelle du bâtiment avant de la payer.
Les coûts qui arrivent après le prix
Le prix n'est pas la dépense. Sur un logement ancien, la part publique fixe de la facture démarre à environ 6,6 % du prix d'achat : environ 5,8 % de droits de mutation partagés entre l'État, la région et le département, plus environ 0,8 % d'émoluments de notaire réglementés. Depuis 2025, un département peut relever sa part de ces droits, et beaucoup l'ont fait : vérifiez le taux du département plutôt que de supposer le plancher. Les honoraires d'agence s'ajoutent, généralement 6 à 8 %, et ceux-là se négocient d'une manière dont le premier bloc est incapable.
Deux conséquences pour une offre. D'abord, le montant que vous pouvez proposer n'est pas celui de votre budget : retirez la part fixe avant de commencer. Ensuite, comme les droits de mutation suivent le prix, chaque euro négocié vous en fait économiser un peu plus d'un. Le détail ligne par ligne se trouve dans le rapport : voir comment se décompose le coût.
Construire votre chiffre en cinq étapes
- Sortez les ventes enregistrées dans un rayon d'environ 500 m autour de l'adresse, sur trois ans, dans le même type de bien.
- Convertissez-les toutes en prix au mètre carré et prenez la médiane, pas la moyenne : une valeur aberrante déplace une moyenne et ne peut pas déplacer une médiane.
- Ajustez pour ce que le registre ne porte pas : vue, étage, état, époque, stationnement.
- Comparez le résultat au prix affiché et notez l'écart en euros. Cet écart est votre marge de négociation, et il a une source que vous pouvez montrer.
- Ajoutez les frais d'acquisition à votre offre finale et comparez le total à votre budget, pas au prix.
Toute cette séquence est ce que fait l'estimation automatiquement, ajustements compris : https://secrets.realestate/fr/property-price-calculator
D'où viennent ces chiffres
Prix de vente : DVF, transactions enregistrées de janvier 2020 à juin 2025, 18,6 millions de lignes. Effets d'attributs : une régression conjointe unique sur un instantané 2026 d'environ 26 000 annonces, effet de localisation retiré — prix demandés, pas prix de vente. Valeurs de stationnement : 386 000 ventes de stationnements isolés issues des dépendances DVF, 2020-2025, agrégées sur une grille de 0,1° ; « jusqu'à 33 000 € » est la cellule la plus forte, pas un chiffre valable pour tout Nice. Nombre d'annonces actives : 63 085 le 17 septembre 2026, un chiffre qui bouge toutes les heures. Taux de frais : le barème français tel qu'il s'appliquait en 2026 ; les droits de mutation varient selon le département et plusieurs dépassent le taux de base depuis l'option de hausse de 2025.
Questions fréquentes
Les prix de vente sont-ils publics en France ?
Oui. Les mutations notariées sont publiées dans le fichier ouvert DVF, avec prix, date, surface et adresse, pour la quasi-totalité des ventes de logements en France métropolitaine.
Pourquoi l'estimation est-elle inférieure au prix affiché ?
Parce qu'elle est construite sur ce que les acheteurs ont payé, pas sur ce que les vendeurs demandent. Un écart persistant entre les deux est la chose la plus utile qu'un acheteur puisse savoir avant de faire une offre.
Sur combien d'années faut-il remonter pour les comparables ?
Trois ans fonctionnent dans un marché stable et c'est trop dans un marché rapide. Plus le comparable est proche et récent, moins vous aurez d'ajustements à défendre.
La moyenne communale suffit-elle ?
Rarement. À l'intérieur d'une même commune française, le prix au mètre carré peut varier d'un tiers entre deux rues : c'est pourquoi les ventes autour de l'adresse battent la moyenne de la ville.
