Жильё во Франции с классом DPE F или G дороже в отоплении, дешевле при продаже, а с 1 января 2025 года квартиру класса G нельзя сдать по новому договору найма. Secrets.RealEstate, который оценивает любой французский адрес по открытым данным о зданиях, считает DPE самой значимой для цены строкой в объявлении — прочитайте её до сделки, а не после.
Что на самом деле решает DPE?
Diagnostic de performance énergétique присваивает жилью класс от A до G сразу по двум шкалам — расход энергии и выбросы парниковых газов, — и итоговую букву определяет худшая из них. Документ действует десять лет и обязан присутствовать в каждом объявлении о продаже и аренде: это единственная характеристика физики здания, которую вам выдают бесплатно ещё до просмотра.
Из буквы следуют три вещи:
- Текущие расходы. Отопление — это счёт, который вы платите каждый месяц всё время владения, и разрыв между C и F не является погрешностью округления.
- Право сдавать. По закону loi Climat et Résilience жильё класса G исключено из новых договоров найма с 1 января 2025 года. Класс F последует 1 января 2028 года, класс E — 1 января 2034 года.
- Цена. Плохой класс — это счёт за ремонт с проставленной датой, и покупатель, знающий график, торгуется именно с этой датой в руках.
Сколько французского жилья имеет класс F или G?
Из 3 729 800 французских жилых зданий с зафиксированным DPE в выпуске BDNB за июль 2025 года 16,8 % имеют F или G: 10,2 % — F и 6,6 % — G. Расширьте полосу на одну букву, и 39,9 % этого фонда окажется в классе E или ниже — именно эта доля движется к рубежу 2034 года.
Цифра важна дважды. Покупателю она говорит, что плохо оценённая квартира перед ним — не исключение, которого надо избегать с порога: это каждое шестое жильё на рынке, и цена должна это отражать. Владельцу она говорит, что очередь на ремонт до 2034 года длинная и что подрядчики в этой очереди — те самые, кому будете звонить вы.
Почему год постройки предсказывает букву
Первый французский норматив по теплозащите вступил в силу в 1974 году. Среди французских зданий с известным годом постройки 52,8 % возведены до 1975 года: ни к одному из них никогда не применялось требование по утеплению, и большую часть того, что измеряет DPE, определяет ограждающая конструкция, а не котёл.
Отсюда практический смысл читать здание, а не букву. Дом 1962 года с новым тепловым насосом и неутеплёнными стенами и тот же дом после полной санации оболочки могут разойтись на одну букву, и только у одного из них есть дешёвый путь к лучшему классу. Именно поэтому раздел Building Intelligence в отчёте сводит на один экран год постройки, материал стен и кровли, систему отопления и зафиксированный DPE: посмотреть, что туда входит.
Сколько стоит одна буква DPE?
На доме больше, чем на квартире, и разрыв измерим. Гедоническая модель, на которой работает калькулятор цены Secrets.RealEstate, откалибрована на срезе 2026 года примерно из 26 000 французских объявлений: эффект местоположения убран, а класс энергоэффективности, эпоха постройки, этаж и состояние оценены совместно, чтобы ни один не забирал эффект другого. По этой оценке дом класса A стоит примерно на 22 % дороже квадратного метра дома класса F, а квартира класса A — примерно на 14 % дороже квартиры класса G.
К этим цифрам прилагаются две честные оговорки. Они измерены на ценах предложения, а не на зарегистрированных сделках, то есть описывают стартовую позицию торга. И нижняя часть таблицы по домам площе, чем подсказывает сюжет: F стоит на 0,916, G — на 0,933, достаточно близко, чтобы два худших класса были для рынка практически одним. Деньги не в разнице между плохим и ужасным. Они в шаге от D или E к B.
У квартир разброс уже — в плотном городе местоположение перебивает всё остальное, — но он не нулевой и складывается со счётом за отопление, который вы оплатите независимо от того, заметили вы букву или нет.
Какое французское жильё больше нельзя сдавать?
С 1 января 2025 года жильё с классом G по DPE нельзя передать по новому договору найма, поскольку энергетический критерий входит в юридическое определение пригодного жилья. Жильё класса F присоединится 1 января 2028 года, класса E — 1 января 2034 года. Масштаб измерим: Secrets.RealEstate относит 16,8 % французских жилых зданий с зафиксированным DPE к классам F или G в выпуске BDNB за июль 2025 года и 39,9 % — к классу E и ниже. Правило действует на новые договоры и продления, а не на собственность: арендодателя с действующим жильцом календарь не выселяет — но в день, когда договор закончится, квартира класса G уходит с рынка аренды до ремонта. Поэтому для покупателя, рассчитывающего сдавать, буква — не вопрос коммунальных расходов. Это вопрос о том, может ли объект вообще законно выполнять свою задачу.
Что проверить до оферты
- Дату DPE. Всё, что выдано до июля 2021 года, сделано по старой методике и несопоставимо с нынешним классом.
- Обе шкалы, а не только букву. Жильё может скатиться в F из-за выбросов, оставаясь по расходу энергии в E — так ведёт себя газовое отопление, и лечится это иначе.
- Год постройки и что сделано с тех пор. Здание старше 1975 года без зафиксированного ремонта — то место, где буква и реальный счёт расходятся сильнее всего.
- Систему отопления и её возраст. Двадцатилетний котёл — это расход со своим собственным графиком, что бы ни говорил класс.
- Оценку годовых затрат, напечатанную в DPE. Это модельный диапазон, а не ваш счёт, но именно его прочитает и следующий покупатель.
Откуда эти цифры
Доли DPE посчитаны по Base de Données Nationale des Bâtiments, выпуск за июль 2025 года, по 3 729 800 жилым зданиям с зафиксированным DPE — именно зданиям, а не квартирам. Доля по году постройки охватывает здания с известным годом. Ценовые множители получены одной совместной регрессией на срезе 2026 года примерно из 26 000 объявлений, с вычетом местоположения; это эффекты на цену предложения, а не на цену сделки. Регуляторные сроки — это сроки loi Climat et Résilience для метрополии. С очередным выпуском BDNB доли сдвинутся: читайте их как состояние на июль 2025 года, а не как константу.
Частые вопросы
Класс F означает, что сдавать нельзя?
Пока нет. Жильё класса F можно сдавать по новому договору до 1 января 2028 года. Класса G — уже нельзя, с 1 января 2025 года.
Можно ли улучшить DPE без капитального ремонта?
Иногда. Утепление кровли и замена старого котла — две меры, которые чаще всего дают одну букву. Две буквы обычно требуют работы со стенами, а это другой бюджет.
Достаточно ли DPE надёжен, чтобы на нём торговаться?
Это модельная величина, а не показание счётчика, и два специалиста могут разойтись на букву. Надёжно он задаёт юридический статус и ожидание следующего покупателя — и то и другое предмет торга.
Где посмотреть это по конкретному адресу?
Проведите адрес через отчёт и читайте разделы о здании и энергоэффективности вместе: https://secrets.realestate/ru/property-price-calculator
